اثبات مالکیت | شرایط، ارکان و نکات حقوقی
مقدمه
دعوای اثبات مالکیت زمانی مطرح میشود که خواهان برای اثبات مالکیت خود نسبت به یک ملک، زمین، یا مال غیرمنقول دیگر نیاز به تأیید قضایی دارد—معمولاً وقتی ملک فاقد سابقه ثبتی است و سند رسمی به نام شخص وجود ندارد.
هدف از طرح این دعوا، شناسایی مالک واقعی توسط دادگاه است تا در آینده امکان اقدام قانونی نظیر الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید یا تصرف عدوانی فراهم شود.
طبق قانون ثبت، در املاک ثبتشده نمیتوان مالکیت را از طریق حکم دادگاه اثبات کرد زیرا سبب دوگانگی در مالکیت میشود: یک مالک رسمی در دفتر املاک، و شخص دیگری با حکم قضایی. بنابراین مبنای دعوای اثبات مالکیت، فاقد بودن ملک از سابقه ثبتی است.
🔹 ارکان دعوای اثبات مالکیت
۱. فقدان سابقه ثبتی
ملک باید ثبتنشده باشد یا عملیات ثبت آن خاتمه نیافته باشد.
۲. وجود رابطه ناقل یا مملک معتبر
احراز انتقال مالکیت به خواهان با استفاده از قراردادهایی مثل:
- مبایعهنامه،
- صلحنامه،
- هبهنامه،
- معاوضه،
- یا ارث.
۳. قرارداد شفاهی
در صورت شفاهی بودن معامله، خواهان باید اثبات وقوع عقد بیع یا سایر عقود را نیز تقاضا کند تا مبنای حقوقی مالکیت مشخص شود. (در این خصوص برخی آراء مخالف نیز وجود دارد.)
🔸 شرایط و زمان طرح دعوا
- دعوای اثبات مالکیت دعوی مالی غیرمنقول است → هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقهای ملک تعیین میشود.
- با استناد به ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دعوا باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود.
- در املاک دارای سابقه ثبتی → این دعوا قابل استماع نیست و باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی جایگزین شود.
🧾 دعوای اثبات مالکیت نسبت به املاک دارای سابقه ثبتی
اگر ملک در دفتر املاک ثبت شده باشد، دادگاه باید قرار عدم استماع دعوا صادر کند.
زیرا پذیرش چنین دعوایی باعث ایجاد مالکیت موازی میشود (مواد ۲۲، ۴۲ و ۴۸ قانون ثبت).
📌 مثال عملی:
اگر در پلاک ثبتی مشخص، چند آپارتمان ساخته شده باشد ولی پایان کار و صورتجلسه تفکیکی صادر نشده باشد، بعضی مالکان ممکن است برای واحد خود دعوای اثبات مالکیت مطرح کنند.
در این فرض نیز چون ملک دارای پلاک ثبتی واحد است، بسیاری از دادگاهها آن را غیرقابل استماع میدانند.
⚖️ اماره تصرف در مالکیت
ماده ۳۵ قانون مدنی
تصرف به عنوان مالکیت، اماره مالکیت است مگر خلاف آن ثابت شود.
اما اماره، به خودی خود دلیل قطعی نیست و تنها نشانهای از مالکیت محسوب میشود.
ماده ۳۷ قانون مدنی
اگر متصرف فعلی اقرار کند که ملک سابقاً متعلق به مدعی بوده، دیگر نمیتواند صرف تصرف خود را دلیل مالکیت بداند مگر اینکه ثابت کند ملک با ناقل صحیح (مثل بیع، صلح یا ارث) به او منتقل شده است.
ماده ۳۶ قانون مدنی
تصرفی که ناشی از سبب مملک قانونی نباشد، معتبر نیست (مصادیق تصرف غاصبانه).
🔍 دیدگاه قانون ثبت در خصوص مالکیت
ماده ۲۲ قانون ثبت صراحت دارد:
«همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا به موجب ثبت انتقال یافته یا ارثاً به وی رسیده باشد مالک میشناسد.»
بنابراین، دعوای اثبات مالکیت فقط نسبت به املاک فاقد سند رسمی قابل طرح است.
📜 مرحله مالکیت رسمی متقاضی ثبت
اداره حقوقی قوه قضائیه – نظریه شماره ۷۷/۱۴۰۰/۷ مورخ ۲۰/۲/۱۴۰۰:
چنانچه آگهیهای نوبتی ثبت انجام و مدت اعتراض منقضی شده باشد، ملک در مالکیت متقاضی ثبت مستقر است و دادگاه او را طبق ماده ۲۴ قانون ثبت، مالک میداند.
در نتیجه، اگر شخصی ملکی فاقد سند رسمی از متقاضی ثبت خریداری کند، میتواند علیه وی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقامه نماید.
🏘️ املاک و اراضی با سند مشاع در عمل مفروز
در برخی مناطق (روستاها یا زمینهای بزرگ)، اگرچه سند رسمی یک پلاک کلی دارد، در عمل زمینها میان مالکان تقسیم شده است. اگر به ملک یکی از افراد تعدی یا تصرف شود، چه باید کرد؟
🔹 پاسخ:
چنین فردی نمیتواند دعوای اثبات مالکیت اقامه کند، بلکه باید در صورت تحقق شرایط، دعوای تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت مطرح کند.
اداره حقوقی در نظریه شماره ۱۳۱۹/۹۹/۷ مورخ ۲۷/۱۱/۱۳۹۹ نیز بر همین نظر است.
⚖️ نظریات و رویهها
-
نظریه مشورتی ۱۳۱۹/۹۹/۷:
- دعوای اثبات مالکیت در خصوص املاک دارای سابقه ثبتی قابل استماع نیست.
- اما نسبت به املاک فاقد سند رسمی با استناد به رأی وحدت رویه ۵۶۹ مورخ ۱۰/۱۰/۱۳۷۰ قابل طرح است.
-
نظر دیوان عالی کشور:
- اگر دادگاه علیرغم ممنوعیت قانونی، حکم به اثبات مالکیت صادر کند، تا زمانی که حکم قطعی و معتبر است، خواهان میتواند به استناد آن دعوای خلع ید یا سایر دعاوی مالکانه را مطرح کند؛ زیرا حکم دادگاه در تعارض با سند رسمی برتری دارد.
📚 مواد و مستندات قانونی مهم
- ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی (صلاحیت محل وقوع مال غیرمنقول)
- مواد ۲۲، ۲۴، ۴۲، ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک
- مواد ۳۵، ۳۶، ۳۷ قانون مدنی
- رأی وحدت رویه شماره ۵۶۹ ـ دیوان عالی کشور
🧩 جمعبندی
- دعوای اثبات مالکیت فقط درباره املاک فاقد سابقه ثبتی قابل طرح است.
- در صورت داشتن سند رسمی، باید الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شود نه اثبات مالکیت.
- تصرف به عنوان مالکیت، دلیل ظاهری است ولی در برابر سند رسمی اعتبار ندارد.
- حکم دادگاه در صورت صدور و اعتبار قطعی، در تعارض با سند رسمی، ارجح است.
