استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی
مطابق قانون، در رابطه با اسناد رسمی، اصل بر صحت و قانونی بودن آن ها می باشد لکن در اسناد عادی، ادعای انکار و تردید مطرح بوده و برای احراز صحت آن معمولا از روش ارجاع به کارشناس و یا هیات کارشناسان رسمی دادگستری استفاده می شود.
بر اساس ماده 523 قانون مجازات اسلامی:
“جعل و تزویر عبارتند از: ساختن نوشته یا سند یا ساختن مهر یا امضای اشخاص رسمی یا غیر رسمی خراشیدن یا تراشیدن یا قلم بردن یا الحاق یا محو یا اثبات یا سیاه کردن یا تقدیم یا تاخیر تاریخ سند نسبت به تاریخ حقیقی یا الصاق نوشته‌ای به نوشته دیگر یا بکار بردن مهر دیگری بدون اجازه صاحب آن و نظایر اینها به قصد تقلب.”
در رابطه با اسناد ملکی مجعول، بیشتر اسناد عادی مد نظر بوده همانطور که بیشتر دعاوی در حوزه ملکی مربوط به اسناد عادی و دستنویس می باشد.
ادعای جعل سند به چه معناست؟
ادعای جعل، به این معنا می باشد که:
شخصی مدعی باشد در سند دست برده شده مثل اینکه ساختار و محتوای آن و یا امضای ذیل سند غیر واقعی و جعلی باشد.
چنانچه شخصی سند ملکی را جعل نموده و از طریق آن سند، ملک را به دیگری بفروشد و از این طریق مالی را تحصیل نماید، علاوه بر جرم جعل مرتکبکلاهبرداری نیز شده و به مراتب مجازات سنگین تری را متحمل خواهد بود.
آشنایی با انواع سند در معاملات ملکی
بر اساس ماده 1286 قانون مدنی:
اسناد ملکی به 2 دسته تقسیم می شوند:
- اسناد رسمی
بر اساس ماده ی 1287 قانون مدنی:
“اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی و یا در نزد سایر ماموران رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها برطبق قانون تنظیم شده باشند، در حکم اسناد رسمی می باشد.”
- اسناد عادی
اسنادی هستند که بر خلاف اسناد عادی در دفترخانه اسناد رسمی و نزد مامورین رسمی و در حدود صلاحیت آنها تنظیم نشده و اعتبار اسناد رسمی را دارا نمی باشند.
بر اساس قانون بصورت استثنا در دو مورد اسناد عادی اعتبار اسناد رسمی را دارا می باشند:
- از سمت طرفی که سند بر علیه او اقامه شده ، تصدیق صورت بگیرد.
- بتواند نزد دادگاه اثبات نمود که شخصی که سند را تکذیب می کند در گذشته آن را مهر و یا امضاء نموده است.
ارکان جرم جعل
همانطور که می دانید برای تحقق هر جرم رکن مادی، معنوی و قانونی مورد نیاز است که جرم جعل نیز از این قاعده مستثنی نبوده و ارکان آن به شرح ذیل می باشد:
- رکن مادی
- ساختن نوشته یا سند
- ساختن مهر یا امضای اشخاص رسمی یا غیر رسمی
- خراشیدن
- تراشیدن
- قلم بردن
- الحاق
- محو یا اثبات
- سیاه کردن
- تقدیم یا تاخیر تاریخ سند نسبت به تاریخ حقیقی
- الصاق نوشته‌ای به نوشته دیگر
- بکار بردن مهر دیگری بدون اجازه صاحب آن و…
*** جرم جعل یک جرم مطلق می باشد. بدین معنا که:
بمحض تحقق فعل مادی جرم محقق شده و برای تحقق جرم نیازی به حصول نتیجه نمی باشد.
- رکن معنوی
در رکن معنوی می بایست علم و عمد وجود داشته باشد یعنی فرد با علم و آگاهی دست به ارتکاب جرم بزند. (اصطلاحا علاوه بر سوء نیت عام ، سوء نیت خاص نیز داشته باشد .
- عنصر قانونی
بر اساس ماده 523 قانون مجازات اسلامی:
“جعل و تزویر عبارتند از: ساختن نوشته یا سند یا ساختن مهر یا امضای اشخاص رسمی یا غیر رسمی خراشیدن یا تراشیدن یا قلم بردن یا الحاق یا محو یا اثبات یا سیاه کردن یا تقدیم یا تاخیر تاریخ سند نسبت به تاریخ حقیقی یا الصاق نوشته‌ای به نوشته دیگر یا بکار بردن مهر دیگری بدون اجازه صاحب آن و نظایر اینها به قصد تقلب.”
تشخیص سند جعلی ملک از اصل آن در دادگاه
- اخذ نظر از کارشناسان رسمی دادگستری
دادگاه از تطبیق خط به روش فوق الذکر، پلیس تشخیص هویت و، بررسی امضای فرد و یا اثر انگشت او توسط کارشناسان رسمی دادگستری مجعول بودن و یا نبودن آن را احراز می نماید.
- دعوت بمنظور بررسی و تطبیق امضاء فرد
بر اساس ماده ی 224 قانون مدنی:
چنانچه امضای فرد به هر دلیلی قابل تشخیص نباشد، از شخص درخواست می شود برای نوشتن و یا اخذ نمونه امضا به دادگاه مراجعه نماید.
- تحقیق از شهود
در این راه دادگاه شهادت شهودی که در زمان تنظیم سند ناظر و شاهد بوده را استماع نموده و تصمیم خود را اتخاذ می کند.
- تطبیق امضای فرد
دادگاه می تواند امضای آن فرد را با امضای ذیل سند مورد تعارض، تطبیق داده و مجعول بودن آن را بررسی نماید.
تشخیص سند جعلی از اصل آن در معاملات ملکی
- مراجعه به دادگاه صالح
برای تشخیص سند جعلی می تونید به دادگاه مراجعه نمایید تا از طریق کارشناسان رسمی خود، مندرجات سند، امضا و مهر ذیل آن را بررسی نموده و جعلی بودن و یا نبودن آن را احراز نماید.
*** دادگاه صالح برای تعیین اصالت سند، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
- مراجعه به سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشوری
در ابتدا می بایست وارد سایت به آدرس(www.ssaa.ir) شده و روی گزینه تصدیق اسناد و اوراق دفاتر رسمی کلیک نمایید سپس در این مرحله شناسه سند و رمز تصدیق را وارد نموده و استعلام آن را دریافت نمایید.
- استعلام از مراجع ذی ربط و مربوطه
در انتها می توانید به اداره راه و شهر سازی استان ملک مورد معامله مراجعه کرده و تقاضای بررسی اصالت سند را بنمایید.
پیشگیری از جعل اسناد ملکی
- اسناد مالکیت یا اسناد هویتی خود را در اختیار دیگران و همینطور کسانی که نمیشناسید قرار ندهید.
- هرگز اسناد هویتی و مالکیت خود را در محلی که مستعد رفت و آمد و یا سرقت می باشد، رها نکنید. (بطور مثال داخل خودرو)
- قبل از امضای هر برگه و یا نوشته ای می بایست آن را با نهایت دقت مطالعه نموده و سپس امضاء نمایید.
- در تمامی صفحات قرارداد علاوه بر امضاء، از نام و نام خانوادگی و اثر انگشت خود استفاده کنید.
- ترجیحا از تنظیم اسناد عادی خودداری نموده و معاملات خود را در قالب اسناد رسمی منعقد نمایید.
- قبل از تحویل دادن اسناد به طرف مقابل حتما یک برگ کپی از آن تهیه نمایید.
مجازات استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی
بر اساس ماده 536 قانون مدنی:
“هر شخصی که در اسناد و نوشته های غیر رسمی جعل کند یا از سند جعلی استفاده کند، علاوه بر اینکه باید خسارات را جبران کند به 6 ماه تا 2 سال یا پرداخت 3 تا12 میلیون ریال جرای نقدی محکوم خواهد شد.
چنانچه کارمند دولت در اجرای وظیفه خود مرتکب جعل در سند رسمی شود، به یک تا 5 سال حبس یا به پرداخت 6 تا 30 میلیون ریال جزای نقدی محکوم خواهد شد.”
مرجع رسیدگی به دعاوی استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی
دعاوی مربوط به جعل اسناد ملکی و استفاه از آنها، بعنوان جرم کلاهبرداری ملکی شناخته شده و در صلاحیت دادگاه کیفری قرار می گیرد.
نکات مهم :
1- جعل سند و استفاده از سند مجعول، دو جرم مجزا بوده که هر کدام از آنها، ارکان، شرایط، مجازات، آثار مختص به خود را دارا می باشد.
2- در واقع جرمی که در استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی، رایج بوده و اتفاق می افتد، استفاده از سند مجعول می باشد که چنانچه انجام این جرم با تعریف کلاهبرداری نیز منطبق باشد،فرد مرتکب به مجازات کلیه این جرایم محکوم خواهد شد.
3- یکی از جرایمی که با استفاده از جعل در اسناد ملکی، محقق می شود، معاملات معارض می باشد. بدین معنا که:
گاهی افراد ملکی را به خریدار می فروشند که پیش از او، این ملک به افراد متعدد دیگری فروخته شده است.
4- بیشتر اسنادی که در معاملات ملکی مورد استفاده قرارمی گیرند، از نوع اسناد عادی بوده و به همین جهت است که این اسناد زیاد مورد انکار و تردید واقع میشوند.
اسناد عادی اعتبار اسناد رسمی و محضری را ندارند.
نظر به این که دعاوی ملکی و یا مرتبط با املاک، کاملا تخصصی بوده و نیازمند تبحر ،تسلط بر کلیه قوانین و مقررات عام و خاص مرتبط و تجربه عملی نیز می باشد و عدم آگاهی در اینخصوص می تواند منجر به بروز خسارات هنگفت و جبران ناپذیر در آینده شود،
توصیه می شود از مشاوره وکیل ملکی گروه وکلای یکتا بهره برده تا ضمن مشاوره اصولی و صحیح ،به شما در طی نمودن این مسیر و هم چنین اخد نتیجه مطلوب یاری رسانند .
