افراز در اصطلاح حقوقی به معنای جدا کردن و مشخص کردن سهم هر شریک از سهم شریک و یا شرکای دیگر در ملک می باشد.
گاهی میان شرکا بر سر میزان سهمشان، اختلاف حاصل می شود که در این حالت، هر یک از شرکا می توانند تقاضای افراز سهم خود را بنمایند.
البته در مواردی که افراز موجب کاهش ارزش ملک شود یا ملک غیر قابل افراز باشد، تقسیم توسط دادگاه بعمل می آید. در این مقاله نحوه افراز ملک توسط دادگاه و شرایط آن، مرجع صالح رسیدگی به این دعوا و … را قرار داده ایم.
پس تا انتهای مقاله همراه ما باشید.
افراز ملک توسط دادگاه
چنانچه عملیات ثبتی ملکی که شرکا تقاضای افراز آن را می نمایند، خاتمه پیدا نکرده باشد و یا در بین شرکا محجور یا غائب مفقود الاثر وجود داشته باشد، در این حالت هر یک از شرکا می توانند دعوای افراز را به طرفیت کلیه شرکا در دادگاه، مطرح نمایند.
دادگاه پس از بررسی موضوع، تعیین وقت بمنظور جلسه رسیدگی و ارجاع امر به کارشناس و انجام استعلامات لازم از اداره ثبت و شهرداری، حکم به (قبول و یا رد افراز) صادر می نماید.
نحوه درخواست افراز ملک
-
افراز ملک از طریق اداره ثبت
بر اساس ماده یک قانون افراز و فروش مال مشاع:
“افراز املاك مشاع كه جريان ثبتي آنها خاتمه يافته اعم از اينكه در دفتر املاك ثبت شده يا نشده باشد، در صورتيكه مورد تقاضاي يك يا‌چند شريك باشد با واحد ثبتي محلي خواهد بود كه ملك مذكور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتي با رعايت كليه قوانين و مقررات ملك مورد تقاضا را افراز مي‌نمايد.”
به بیان دیگر:
درخواست افراز در مورد املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته، در برگه عادی نوشته می شود و به همراه مدارک شناسایی و مالکیت مالک به اداره ثبت تسلیم می شود و رییس اداره ثبت موضوع را به همراه مستندات ارائه شده به یکی از کارشناسان ثبتی ارجاع می دهد تا به موضوع رسیدگی کند.
کارشناس مربوطه در ابتدا وضعیت ثبتی ملک را مورد بررسی قرار می دهد تا ببیند جریان ثبتی ملک خاتمه یافته است یا خیر. هم چنین سند مالکیت ملک را به جهت وجود سند معارض بررسی نموده و در صورت نیاز، استعلام هایی را از ارگان های ذیربط اخذ می نماید و در انتها گزارش خود را ارائه می دهد.
-
افراز ملک از طریق دادگاه
درخصوص املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته، درخواست افراز ملک در قالب دادخواست تنظیم می شود و به همراه مدارک مالکیت خواهان به دادگاه محل وقوع ملک، تقدیم می شود.
دادگاه بمنظور رسیدگی به خواسته، از طرفین دعوت بعمل می آورد تا اظهارات آنها را استماع نماید. لکن حاضر نشدن آن ها مانع رسیدگی نمی باشد.
***مطابق قانون، تصمیم دادگاه در این مورد قطعی است و قابل اعتراض نمی باشد.
هزینه درخواست افراز چقدر است؟
براساس ماده سوم قانون افراز و فروش مال مشاع:
“هزينه تفكيك مقرر در ماده 150 قانون اصلاحي ثبت اسناد و املاك در موقع اجراي تصميم قطعي بر افراز بوسيله واحد ثبتي دريافت خواهد شد.”
به بیان دیگر:
هزینه درخواست افراز از اداره ثبت، بر اساس درصدی از ارزش معاملاتی ملک به نرخ روز در زمان اجرای تصمیم قطعی افراز، دریافت می شود. یعنی چنانچه ملک قابل افراز اعلام شود و نقشه افراز در نهایت تایید شود، هزینه در آن زمان دریافت می شود.
***درخصوص درخواست افراز بوسیله دادگاه نیز هزینه رسیدگی معادل هزینه دعاوی غیرمالی می باشد که کمتر از دو میلیون ریال است.
مرجع رسیدگی به درخواست افراز
مرجع رسیدگی به درخواست افراز بسته به جریان ثبتی ملک و خاتمه یافتن و یا نیافتن آن، متفاوت می باشد.
- بطوریکه چنانچه ملک دارای پلاک ثبتی بوده و جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد، ولو آنکه سند ملک در دفتر املاک ثبت نشده و یا برای آن ملک، سند مالکیتی صادر نشده باشد، اداره ثبت محل وقوع ملک، صالح به رسیدگی می باشد.
- لکن چنانچه جریان ثبتی ملک تمام نشده باشد، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، صالح به رسید گی می باشد.
نظریات مشورتی مرتبط با افراز ملک
- نظرية مشورتی شمارة 6026/7–
“افراز ملك مشاع به حكم دادگاه انقلاب مجوز قانوني ندارد.”
- نظرية مشورتی شمارة 5389/7–
“افراز املاك مشاعي كه جريان ثبتي آن خاتمه نيافته است خارج از صلاحيت ادارات ثبت اسناد و املاك است.”
- نظرية مشورتی شمارة 823/7–
“راي دادگاه در مورد افراز ملك به هرتربيت كه باشد، اداره ثبت مكلف به اجراي آن است.”
- نظرية مشورتی شمارة 8083/7–
“افراز املاك مشاع كه جريان ثبتي آن خاتمه يافته است، در صلاحيت ادارة ثبت است. مگر بين مالكين محجور يا غائب باشد يا تقاضاي تقسيم ماترك متوفي مطرح شود كه در اين صورت در صلاحيت دادگاه عمومي خواهد بود.”
- نظرية مشورتی شمارة 6561/7–
“ملكي كه نسبت به آن سند مالكيت صادر نشده و در حدود آن اختلاف باشد، قابل افراز نيست.”
- نظرية مشورتی شمارة1422/7–
“بر طبق ماده 4 قانون افراز و فروش املاك مشاع و مادة 9 آئين نامة اجرائي ملكي كه براساس تصميم قطعي دادگاه غير قابل افراز تشخيص شود با تقاضاي هريك از شركا به دستور دادگاه فروخته مي شود. در مورد فروش دادگاه حكم صادر نمي كند، بلكه دستور فروش مي دهد و اين دستور فاقد اعتبار قضية محكوم بها است. در مواردي كه دادگاه احراز كند حكم عليه غير مالك مشاعي صادر شده است مي تواند از صدور دستور فروش خودداري کند و در صورتي که دستور فروش قبلا صادر شده باشد، اجرای آن را متوقف کند.”
- نظرية مشورتی شمارة 4225/7–
“نداشتن تصرف در ملك مشاع مورد تقاضاي افراز مانع از تقسيم و افراز آن به وسيله اداره ثبت نيست.”
- نظرية مشورتی شمارة 3183/7–
“مرجع رسيدگي به اعتراض بر آراء و تصميمات اداره ثبت در مورد افراز املاك مشاع موضوع قانون افراز املاك مشاع مصوب سال 1357 با التفات به مادة 6 لايحة قانوني تشكيل دادگاههاي عمومي شعب حقوقی دادگاه های عمومی است.”
- نظرية مشورتی شمارة 6561/7–
“اگر سند مالكيت صادر نشده و داراي اختلاف حدود با مجاورين باشد قابل افراز نيست. زيرا بايد قبلا حدود و مشخصات صحيح آن با مجاورين معلوم و مشخص و سپس افراز شود.”
- نظرية مشورتی شمارة 2121/7–
“اعتراض موضوع ماده 2 قانون افراز و رسيدگي به آن تابع مقررات و تشريفات كلي آئين دادرسي مدني است كه در نتيجه نیاز به تقديم دادخواست و پرداخت هزينه دادرسي است. در صورتيكه مالكيت ، مورد درخواست نباشد دعوای غير مالي محسوب می شود.”
- نظرية مشورتی شمارة2454/7–
“حضور تمام شركاء در موقع افراز ضرورت ندارد.”
- نظرية مشورتی شمارة 455/7–
“دستور فروش ملك غير قابل افراز حكم نيست تا قابل پژوهش يا فرجام باشد.”
- نظرية مشورتی شمارة 1745/7–
“در مورد افراز و تقسيم املاك فرقي بين مالك ايراني و مالك تبعه خارجهی نيست و مقررات آئين نامه استملاك اتباع خارجه لازم الرعايه است.”
- نظرية مشورتی شمارة 135/7–
“درخواست تقسيم و افراز به طرفيت تمام مالكين مشاع مطرح مي شود و اگر مال در تصرف شخصي باشد، هريك از مالكين به نسبت سهم خود حق مطالبه دارند.”
بیشتر بدانید:
برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه، توصیه می شود مقاله دستور فروش ملک مشاع را مطالعه نمایید.
بمنظور کسب اطلاع از این جرم و قوانین حاکم بر آن، توصیه می شود از مشاوره وکیل حقوقی و وکیل ملکی متخصص گروه یکتا وکیل بهره مند شوید.
