الزام به تنظیم سند رسمی ملک/
اثبات مالکیت در خصوص املاک و اموال غیر منقول و بعضی از اموال منقول مثل خودرو و …. و هم چنین معاملات آنها، مستلزم وجود سند رسمی بوده و تنظیم سند رسمی از ناحیه مالک(فروشنده)، امری طبیعی و بدیهی می باشد . ولکن در صورتیکه فروشنده به تعهد خود عمل نکند و اقدام به تنظیم سند رسمی بنام خریدار ننماید، خریدار میتواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را نزد محاکم مطرح نموده و او را به انجام این تعهد، ملزم نماید .
در این مقاله برآنیم شرایط و مراحل، نمونه دادخواست طرح این دعوا را شرح دهیم .
فلذا تا انتهای مقاله همراه ما باشید .
تعریف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، یکی از رایج ترین و متداولترین انواع دعاوی مطروحه در دادگستری می باشد که
غالبا در خرید و فروش اموال غیر منقول و یا اموال منقولی هم چون خودرو و … میان خریدار و فروشنده بوجود می آید و فروشنده به تعهد خود مینی بر حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی عمل نمی نماید.
هم چنین از قبل این خلف وعده، به خریدار خساراتی وارد می گردد .
رفتن ارزش ملک در فاصله زمانی انجام معامله و تنظیم سند است و یا اینکه بعضاً خریدار توانایی پرداخت مابقی ثمن را ندارد.
ماده قانونی الزام به تنظیم سند
- بر اساس ماده 220 قانون مدنی :
“عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده‌است ملزم می‌نماید بلکه متعاملین به کلیهٔ نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود ملزم می‌باشند.”
- بر اساس ماده 22 قانون ثبت :
“همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف. حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
تبصره – حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطه طی مراحل قانونی و یا به واسطه انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.”
- و ماده 46 قانون ثبت :
“ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل:
1- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
2- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.”
- و ماده 47 قانون ثبت:
“در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
1- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
2- صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه.”
***فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی ملکی که انتقال می دهد، می باشد ولو این مطلب در قرارداد دکر نشده باشد زیرا این امر ،بصورت عرفی و قانونی بر ذمه فروشنده است .
نکات مهم الزام به تنظیم سند رسمی ملک
- دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی اموال غیر منقول ، در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می شود و در خصوص اموال منقول نیز ، در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح می گردد.
- بر اساس یک نظریه ، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، از سوی کسی که مبایعه نامه کتبی نداشته و ادله و مستنداتی برای اثبات مالکیت خود ندارد، شنیده نمی شود به بیانی دیگر، بسیاری از محاکم جمع این دو ( دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک و اثبات مالکیت ) را امکان پذیر نمی دانند .
- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، دعوایی مالی بوده و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی بر اساس ( ارزش منطقه ای ملک) می باشد .
- مطالب گفته شده در مورد بیع عین معین و اموال موجود صدق می نماید و مالی که به وجود نیامده و یا در آینده تعهد به تحویل آن شده است مثل قرارداد پیش فروش آپارتمان، مشمول مقررات مخصوص به خود خواهد بود .
- خواهان می تواند همزمان با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، خواسته های مرتبط دیگری همچون الزام خوانده به اخذ صورتمجلس تفکیکی، پایان کار و اخذ مفاصا حساب مالیاتی را مطرح و مطالبه نماید .
شرایط الزام به تنظیم سند رسمی ملک
- وجود یک رابطه قراردادی فی ما بین طرفین (مبایعه نامه یا صلح نامه.)
در یکی از بندهای قرارداد حضور طرفین در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی پیش بینی شده باشد . - ملک قابلیت نقل و انتقال داشته باشد بطور مثال در توقیف و یا رهن نباشد .
- فروشنده مالک قانونی ملک بوده باشد.
- آمادگی خریدار بریا پرداخخت مابقی ثمن در دفترخانه و عدم حضور فروشنده
(خریدار در زمان تعیین شده در قرارداد و بمنظور پرداخت الباقی ثمن در دفترخانه حضور پیدا کند لکن فروشنده خلف وعده نموده و حضور پیدا نکند)
دعوای الزام به تنظیم سند چقدر طول می کشد؟
پاسخ به این سوال که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چقدر طول می کشد؟ بسته به شرایط و مفاد قرارداد منعقده و توافقات طرفین و یا وجود یا عدم وجود الزامات مورد نظر، متفاوت می باشد توصیه می شود بمنظور کسب اطلاعات از مدت زمان این دعوا و احقاق حقوق و جبران زیان وارده به خود ، به وکیل ملکی متخصص که تمرکز خود را بر این حوزه معطوف نموده، مراجعه نمایید و از راهنمایی های ایشان برای کسب نتیجه مطلوب بهره مند شوید .
مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
در ابتدا خواهان می بایست به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نموده و دادخواستی تحت عنوان الزام به تنظیم سند رسمی ملک را در سامانه ثبت نماید .
***توجه به این نکته ضروری است که :
خواهان بایستی کلیه مدارک خود مبنی بر مالکیت و عدم حضور فروشنده در دفترخانه را ضمیمه نماید
در مرحله بعد ، دادگاه مدارک و مستندات ابرازی را بررسی نموده و بر اساس آن رای صادر می نماید .
در انتها و بعد از سپری شدن موعد اعتراض و نهایی شدن حکم صادره ،
، فروشنده موظف است تا ظرف موعد ۱۰ روز کاری به دفترخانه مراجعه نماید.
چنانچه خوانده ظرف موعد 10 روزه در نظر گرفته شده به دفتر خانه مراجعه ننماید، دادگاه نماینده ای را از جانب خودش برای تنظیم سند به آنجا خواهد فرستاد.
نمونه متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک
ریاست محترم دادگاه………….
با سلام و عرض ادب
احتراما اینجانب ………………….به وکالت از خواهان آقای ………. مراتب ذیل را به استحضار می رساند :
1- موکل به موجب مبایعه نامه به شماره …….. مورخه……………..دارای کد رهگیری ………. شش دانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی …. فرعی از ….. اصلی ……………… در حوزه ثبتی …………………………. واقع ……………………..به مساحت ………………… متر مربع به انضمام شش دانگ پارکینگ به شماره ……را از خوانده آقای……… خریداری نموده است.
2- به موجب بند …….. از ماده……… مبایعه نامه، طرفین متعهد شده اند جهت تنظیم سند رسمی در مورخه در دفتر اسناد رسمی شماره …… واقع در ……………………………حاضر شوند ولکن خوانده محترم. به موجب گواهی عدم حضور شماره …… مورخه ……….. در دفترخانه مزبور حاضر نگردیده و علیرغم پیگیری های مکرر، از تنظیم سند رسمی انتقال به نام موکل امتناع نموده است .
از طرفی به موجب بند ……. از ماده……….. مبایعه نامه مذکور، فروشنده متعهد گردیده در صورت عدم اجرای تعهد و عدم حضور در دفترخانه ، به ازای هر روز تاخیر معادل مبلغ 400 هزار تومان به عنوان خسارت تاخیر اجرای تعهد به مالک پرداخت نماید .
علیهذا نظر به شرح ماوقع و مستندا به مواد 10،220،219،22،362 قانون مدنی و مواد 302،515،519،198 قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی و صدور حکم الزام خوانده به تنظیم سند رسمی ملک و پرداخت خسارت از مورخه…………… لغایت یوم تنظیم سند رسمی ، مورد استدعاست .
نظر به این که دعاوی ملکی و یا مرتبط با املاک، کاملا تخصصی بوده و نیازمند تبحر ،تسلط بر کلیه قوانین و مقررات عام و خاص مرتبط و تجربه عملی نیز می باشد و عدم آگاهی در اینخصوص می تواند منجر به بروز خسارات هنگفت و جبران ناپذیر در آینده شود،
توصیه می شود از مشاوره وکیل ملکی گروه وکلای یکتا بهره برده تا ضمن مشاوره اصولی و صحیح ،به شما در طی نمودن این مسیر و هم چنین اخد نتیجه مطلوب یاری رسانند .
