امکان دارد فردی بمنظور طلب مالی و یا دینی، مال غیر منقول و یا ملکی را در رهن و بعنوان وثیقه قرار دهد تا چنانچه نتوانست دین خود را در موعد مقرر پرداخت نماید، طلبکار بتواند از محل فروش مال غیر منقول طلب خود را وصول نماید. حال امکان دارد بدهکار، در موعد مقرر و یا زودتر از آن کلیه بدهی خود را بپردازد که در اینصورت طلبکار می بایست وثیقه را آزاد نماید یا اطلاحا (فک رهن) انجام دهد.
حال چنانچه بدهکار کلیه بدهی خود را تسویه نماید لکن طلبکار به تعهد خود مبنی بر آزاد نمودن وثیقه، عمل ننماید، بدهکار می تواند در محکمه دعوای الزام به فک رهن را مطرح نموده و طلبکار را ملزم به آزاد نمودن وثیقه نماید.
در این مقاله دعوای الزام به فک رهن، انواع آن، نکات مهم و شرایط طرح این دعوا را بیان نموده ایم. پس تا انتهای مقاله همراه ما باشید.
الزام به فک رهن
“فک رهن به آزادسازی ملک مرهونه از طریق تسویه کامل بدهی و یا ابراء دین، می گویند.”
به بیان دیگر:
فردی اقدام به گرفتن وام می کند و بمنظور وثیقه مالی، ملکی را در رهن قرار می دهد. لکن بعد از تسویه کامل و اتمام بدهی، فرد وام گیرنده می بایست فک رهن نموده و ملک خود را از رهن خارج نماید.
اما حالات دیگری هم وجود دارد که منجر به فک رهن می گردد. یکی ازین حالات زمانی است که:
- فرد طلبکار، به اختیار خود و به دلایل دیگری از وثیقه قرار داده شده (ملک) صرف نظر می نماید که در این حالت فک رهن صورت می پذیرد.
- و اما حالت دیگری که منجر به فک رهن می شود این است که، امکان دارد ملک وثیقه گذاشته شده به سبب اتفاقاتی از بین برود و دیگر موضوعی برای وثیقه وجود نداشته باشد که در این حالت هم نهایتا فک رهن صورت می گیرد.
و اما چه زمانی دعوای الزام به فک رهن مطرح می گردد؟
در پاسخ به این سوال می بایست بیان داشت:
در برخی موارد امکان دارد طلبکار با وجود وصول کلیه طلبش از ناحیه بدهکار، از تسلیم ملک به مالک اصلی خودداری نماید (اصطلاحا فک رهن نکند) که در این حالت، بدهکار می‌تواند با تنظیم دادخواستی مبنی بر الزام به فک رهن، دعوی خود را در دادگاه اقامه نماید.
شرایط طرح دعوی الزام به فک رهن
در طرح دعوی الزام به فک رهن، می بایست توجه داشت که:
طرح این دعوا برای اموال غیر منقولی که در رهن قرار داده می شوند، همچون ملک، امکانپذیر می باشد. لکن در مورد اموال غیر منقولی همانند: اتومبیل، تلفن همراه و …، که بعنوان وثیقه طلبی قرار می گیرند، نمی توان دعوای الزام به فک رهن را مطرح نمود. بلکه می بایست تحت عناوین حقوقی و یا کیفری دیگری مثل خیانت در امانت، شکایت خود را مطرح نمود.
هم چنین در طرح دعوای الزام به فک رهن بار اثبات بر عهده ی خواهان و یا مدعی می باشد.
بدین صورتکه خواهان و یا وکیل او می بایست در دادخواست خود اثبات نماید که کلیه دیونی که به خوانده بدهکار بوده است را پرداخته و ادامه این رهن، دیگر غیر قانونی می باشد.
انواع فک رهن
- دعوی الزام به فک رهن بصورت مستقل
- دعوی الزام به فک رهن تنظیم سند
همانطور که بیان نمودیم، اگر فردی ملک خود را به عنوان رهن در اختیار طلبکار قرار دهد، تعهد داشته ملک مذکور تا زمان تسویه کامل بدهی در اختیار شخص ثالث قرار داشته باشد. ولکن چنانچه در صورت تسویه بدهی، فک رهن انجام نشود، فرد می‌تواند دعوی الزام به فک رهن را مطرح نماید.
اما در صورتی که فروشنده ملک مرهونه، قبل از پایان ساخت و ساز ملک و واگذاری آن به خریدار با صدور سند، وامی از بانک دریافت نموده و تعهد نماید که قبل از واگذاری ملک، سند را از گرو بانک آزاد می کند، اما به این تعهد خود عمل ننماید، خریدار می‌تواند دعوی الزام به فک رهن و همچنین الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید.
مدارک لازم برای فک رهن
همانطور که می دانید برای مطرح نمودن دادخواست الزام به فک رهن، مدارکی مورد نیاز می باشد که عبارتند از:
- سند مالکیت
“خواهان بمنظور اثبات مالکیت خود، می بایست سند مالکیت را ارائه نماید.”
- مبایعه‌نامه
هم چنین بهتر است خواهان و یا مدعی، مبایعه نامه‌ای که میان او و فروشنده منعقد شده و در آن فروشنده، تعهد به فک رهن می‌کند، به همراه داشته باشد.
- تصویر قرارداد رهن
هم چنین بمنظور اثبات وجود قرارداد رهن، می بایست تصویر قرارداد رهن را ارائه نمایید.
نکات مهم دعوای الزام به فک رهن
در قوانین، مبحث مشخصی به فک رهن، اختصاص داده نشده است. لکن در برخی از مواد قانونی، به موضوع فک رهن اشاره شده و نکاتی را بیان نموده اند، که به شرح ذیل می باشد:
- حالت اول زمانی است که، شخص بدهکار قادر باشد کلیه طلب خود را تسویه کند و بعد از تسویه کامل، وثیقه را آزاد نماید (اصطلاحا فک رهن نماید.)
- حالت دوم مربوط به زمانی است که، طرفین (بدهکار و طلبکار)، توافق می نمایند قرارداد رهن را فسخ کنند. در این صورت نیز می بایست فک رهن صورت بگیرد.
- حالت سوم مربوط به زمانی است که، رهن‌گیرنده (طلبکار) بدون داشتن هیچ گونه توافقی با بدهکار، بصورت یکجانبه تصمیم به فسخ قرارداد رهن بگیرد. در این حالت نیز، فک رهن صورت می‌پذیرد.
- در انتها چنانچه ملکی که در رهن قرار دارد (عین مرهونه) به صورت کلی از بین می‌رود، در این صورت، بدلیل فقدان موضوع قرارداد رهن باطل شده و فک رهن اتفاق می افتد.
علی رغم عدم پرداخت قانون به مبحث فک رهن بصورت تخصصی، می‌توان با نگاهی به پاره ای از مواد قانونی به این نتیجه رسید که، فک رهن می‌تواند در شرایط مختلفی از جمله: فسخ قرارداد، تسویه بدهی و یا وقوع خسارت جدی، صورت بگیرد.
مرجع صالح رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن
بر اساس ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی:
“دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، از جمله دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق مرتبط با آن، در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، حتی اگر خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.”
از این حیث، دعوای الزام به فک رهن نیز در دادگاه عمومی و حقوقی محل وقوع ملک مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت.
نمونه دادخواست دعوای الزام به فک رهن ملک
خواهان: نام و نام خانوادگی راهن (رهن دهنده)…………….. نام پدر……………….. کد ملی……………….. شماره شناسنامه……………………… به آدرس……………………. شماره تماس……………………
خوانده: نام و نام خانوادگی مرتهن (رهن گیرنده)…………….. نام پدر……………….. کد ملی……………….. شماره شناسنامه……………………… به آدرس……………………. شماره تماس……………………
خواسته:
الزام مرتهن به فک رهن ملک
دلایل و منضمات:
- مدارک مثبت مالکیت ملک
- مدارک مثبت بازپرداخت دین و…
شرح ماوقع:
ریاست محترم دادگاه…………………..
با سلام و عرض ادب
احتراما اینجانب………. فرزند……………. به کد ملی………………به موجب یک قرارداد رهن……… به شماره………….. مورخه / / به جهت تضمین بازپرداخت دین خود، به مبلغ …………………..تومان به خوانده محترم، ملک خویش، دارای پلاک ثبتی ………….فرعی از………….. اصلی به مساحت ……………….واقع در ………………… را به عنوان وثیقه، به رهن ایشان داده و در موعد مقرر در قرارداد فی ما بین، یعنی در تاریخ / / تمامی دین خود، به خوانده محترم را پرداخت نموده ام که مدارک مثبت آن، به پیوست ارائه شده است.
ولکن ایشان علی رغم بازپرداخت دین از ناحیه بنده، به تعهد خود مبنی بر فک رهن ملک، عمل ننموده که در نتیجه آن، موجبات ضرر و زیان به بنده را فراهم آورده است.
فلذا نظر به شرح ما وقع و مدارک ارائه شده، استدعای رسیدگی و صدور حکم الزام به فک رهن را از محضر عالی دادگاه دارد.
بمنظور کسب اطلاع از این جرم و قوانین حاکم بر آن، توصیه می شود از مشاوره وکیل حقوقی و وکیل ملکی متخصص گروه یکتا وکیل بهره مند شوید.
