تأیید فسخ معامله به جهت خیار تخلف از شرط | ارکان، شرایط و آثار

مقدمه

در قراردادهای خصوصی، شروط ضمن عقد نقش بسیار مهمی در تعیین حقوق و تعهدات طرفین دارند. چنانچه یکی از طرفین از اجرای شرطی که در ضمن عقد در حق دیگری قرار داده، تخلف کند، برای طرف مقابل ـ بسته به نوع شرط ـ ممکن است حق فسخ معامله (خیار تخلف از شرط) به وجود آید.
این خیار در عمل شایع‌ترین نوع فسخ قراردادها به حکم دادگاه است و در سه قالب «شرط صفت»، «شرط نتیجه» و «شرط فعل» بررسی می‌شود.

---

ارکان دعوا

1. وجود رابطه قراردادی میان اصحاب دعوا

   • باید عقد معتبری بین خواهان و خوانده برقرار شده باشد.

2. وجود یکی از شروط سه‌گانه ضمن عقد

   • شرط صفت، شرط نتیجه یا شرط فعل باید در قرارداد درج شده باشد.

3. عدم تحقق شرط ضمن عقد

   • یعنی مشروط‌علیه از اجرای تعهد خود تخلف کرده باشد.

4. اعلان اراده فسخ‌کننده

   • معمولاً از طریق اظهارنامه رسمی به طرف مقابل اعلام می‌گردد؛ اما اگر ارسال نشده باشد، تاریخ تقدیم دادخواست ملاک ظهور اراده فسخ است.

---

اقسام خیار تخلف از شرط

۱. خیار تخلف از شرط صفت

مطابق ماده ۲۳۴ قانون مدنی، شرط صفت به کیفیت یا کمیت مورد معامله مربوط است. برای مثال:

• فروش خودروی سفید و تحویل خودروی مشکی،
• شرط داشتن راه‌عبور مستقل برای آپارتمان و فقدان آن.

در این موارد، مشروط‌له رأساً حق فسخ دارد و نمی‌تواند الزام به تغییر وصف را بخواهد.

نکات مهم:

• شرط صفت در اموال کلی فی‌الذمه معنی ندارد؛ چون اوصاف جزو ماهیت مورد معامله است.
• اگر موضوع معامله کلی در معین باشد، مانند “یک تن پرتقال تامسون از باغ معین”، شرط صفت معتبر است.

---

۲. خیار تخلف از شرط نتیجه

در شرط نتیجه، تحقق نتیجه‌ای خاص در ضمن عقد اصلی شرط می‌شود.
مثال‌ها:

• در عقد بیع خودرو شرط شود فروشنده، وکیل خریدار برای فروش مجدد آن باشد.
• در عقد صلح، متصالح ذمه‌ی مصالح را بری کند.

به محض وقوع عقد اصلی، عقد فرعی یا ایقاع موردنظر نیز محقق می‌شود (ماده ۲۳۶ ق.م).
چنانچه نتیجه حاصل نشود، مشروط‌له رأساً حق فسخ دارد و بحث الزام مطرح نیست.

نکات:

• شرط نتیجه فقط درباره عقود و ایقاعات غیرتشریفاتی می‌تواند درج شود.
• شرط نتیجه منفی نیز قابل تصور است؛ مانند شرط عدم‌انتقال مال به مدت دو سال.
  در صورت تخلف، معامله دوم قابل ابطال است (رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ مورخ ۱۴۰۰/۳/۴).

---

۳. خیار تخلف از شرط فعل

ماده ۲۳۴ قانون مدنی: «شرط فعل آن است که اقدام یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملین یا بر شخص خارجی شرط شود.»
نمونه‌های رایج:

• الزام فروشنده به انتقال رسمی ملک در تاریخ معین.
• شرط فک‌رهن، رفع بازداشت یا اخذ پایان کار.

در صورت تخلف، مشروط‌له ابتدا باید الزام طرف مقابل را از دادگاه بخواهد (مواد ۲۳۷ و ۲۳۸ ق.م).
اگر الزام ممکن نباشد یا تعهد قابل انجام نباشد، آنگاه حق فسخ به وجود می‌آید.

استثنائات (حق فسخ مستقیم):

1. عقد ضمان (ماده ۲۴۳ ق.م)
2. عقد رهن (مواد ۲۴۱ و ۲۴۲ ق.م)
3. عقد اجاره (ماده ۴۹۶ ق.م)

---

خیار تخلف از شرط و خیار شرط؛ تفاوت و اشتراک

---

نکات عملی در اعمال خیار تخلف از شرط

1. ارسال اظهارنامه رسمی به عنوان اعلام اراده فسخ توصیه می‌شود.
2. اسقاط خیار یا پذیرش اجرای متأخر تعهد (مثلاً خریدار وجه چک را دیر پرداخت کند و بایع وجه را قبول نماید) موجب اسقاط ضمنی خیار است (مواد ۴۰۳ و ۴۵۰ ق.م).
3. انتقال چک قبل از سررسید ممکن است قرینه اسقاط خیار باشد (اختلاف‌نظر در آراء).
4. در شرط فاسخ: عقد خودبه‌خود منفسخ می‌شود، بدون اراده طرفین (نظریه مشورتی ۱۹۴۱/۱۴۰۰/۷).

---

رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ مورخ ۱۴۰۰/۳/۴

در صورتی که در قرارداد شرط شود خریدار تا مدت معینی حق فروش ندارد، فروش برخلاف شرط موجب ایجاد حق فسخ یا حتی ابطال معامله دوم است.

اداره حقوقی (نظریه ۲۱۱۳/۹۵/۷):
اسقاط موقت حق فروش صحیح است و در صورت تخلف، عقد دوم غیرنافذ است مگر به اجازه مشروط‌له.

---

تفاوت خیار تخلف از شرط، شرط فاسخ و خیار شرط

نکته: تفسیر قصد واقعی طرفین در کاربرد واژه‌های “فسخ” یا “انفساخ” با توجه به ماده ۱۹۱ قانون مدنی صورت می‌گیرد (نظریه مشورتی ۹۹۲/۹۶/۷).

---

اسقاط حق و حدود آن

طبق ماده ۹۵۹ قانون مدنی:

• سلب کلی حق تمتع یا اجرای حقوق مدنی باطل است.
• اما سلب جزئی یا موقت حقوق مالکانه مجاز است.

مثلاً:
اگر خریدار شرط کند تا حیات فروشنده ملک را نفروشد، شرط صحیح است. در صورت تخلف، فروشنده می‌تواند قرارداد را فسخ یا ابطال انتقال دوم را بخواهد.

این شرط از نوع نتیجه منفی است، نه شرط فعل منفی.

---

اسقاط خیار تخلف از شرط

• خیار شرط فعل: قابل اسقاط است (به صراحت یا ضمنی).
• خیار شرط نتیجه: پس از تحقق تخلف، حق فسخ ایجادشده قابل اسقاط است.
• خیار شرط صفت: محل اختلاف است؛ برخی معتقدند قابل اسقاط است، برخی نه (اختلاف نظر بین دکتر صفایی، شهیدی، امامی و کاتوزیان).

---

جمع‌بندی

دعوای تأیید فسخ معامله به علت تخلف از شرط از دعاوی مالی محسوب می‌شود و با تقدیم دادخواست در دادگاه محل وقوع عقد یا اقامت خوانده مطرح می‌گردد.
تفاوت اساسی این خیار با «خیار شرط» و «شرط فاسخ» در منوط بودن آن به تحقق تخلف است.
در اغلب قراردادهای ملکی و تجاری، این خیار با عباراتی مانند «در صورت عدم پرداخت ثمن در موعد مقرر فروشنده حق فسخ دارد» پیش‌بینی می‌شود.