مطابق ماده ی 793 قانون مدنی، فرد راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حقوق مرتهن باشد، مگر به اذن مرتهن.
در خصوص ضمانت اجرای انتقال ملکی که در رهن دیگری می باشد، دو نظر وجود دارد:
نظر اول این است که، بر اساس ماده 57 قانون اجرای احکام مدنی، چنین معامله ای، غیر نافذ می باشد و با رد آن از ناحیه مرتهن، معامله باطل خواهد بود.
ولکن عده ای دیگر بر این باورند که، تصرفات حقوقی که بر خلاف حقوق مرتهن صورت گرفته باشد، باطل و بلاثر می باشد. در این مقاله دعوای تأیید بطلان معامله به جهت در رهن بودن، شرایط طرح آن، مرجع صالح رسیدگی و … را قرار داده ایم. پس تا انتهای مقاله همراه ما باشید.
تأیید بطلان معامله به جهت در رهن بودن
فرد زمانی میتواند اقدام به ابطال قرارداد یک ملک نماید که، ملک در رهن قرار گرفته باشد.
تأیید بطلان معامله به جهت در رهن بودن ملک، نیازمند آگاهی از قوانین و مقررات و دارا بودن دانش و اطلاعات لازم در رابطه با ابطال قرارداد ها می باشد.
بر اساس ماده 771 قانون مدنی:
“رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین میدهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن میگویند.”
به بیان دیگر رهن قراردادی می باشد که:
بر اساس آن راهن (مالک ملک) در ازای بدهی و دینی که به مرتهن (طلبکار) دارد، مال خود را به عنوان وثیقه قرارمی دهد تا چنانچه نتواند دین خود را پرداخت کند، طلبکار بتواند از محل فروش آن ملک، طلب خود را وصول نماید.
حال سوالی که در اینجا پیش می آید این است که، آیا مالک پس از در رهن قرار دادن ملک خود، می تواند اقدام به ایجاد یک قرارداد با همان ملکی که در رهن می باشد، نماید؟
در پاسخ به این سوال می بایست بیان داشت که:
بر اساس ماده 793 قانون مدنی:
“راهن نمیتواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن.”
بدین معنا که راهن نمی تواند در مال مرهونه تصرفات حقوقی انجام دهد که منافی با حقوق مرتهن باشد مگر اینکه فرد مرتهن برای انجام این معامله رضایت کتبی و شفاهی نیز داشته باشد.
بطور مثال: چنانچه مالک، ملک خود را به فرد دیگری اجاره دهد، این قرارداد اجاره در صورتی صحیح می باشد که تسلیم ملک به شخص مستاجرt منافی حقوق مرتهن نباشد. و همینطور مدت این قرارداد کوتاه تر از دین باشد.
***لازم به ذکر است در چنین قراردادی چنانچه مستأجر به (راهن که همان موجر می باشد) مبلغی را به عنوان ودیعه پرداخت نماید و قرارداد رهنی که موجر با مرتهن دارد به دلیل عدم وصول طلب از راهن، منجر به صدور اجراییه و تخلیه ی ملک گردد، در این صورت مستاجر می بایست مبلغ ودیعه را از موجر مطالبه نماید.
دعوی تایید بطلان معامله رهنی
بر اساس ماده 794 قانون مدنی:
“راهن میتواند در رهن تغییراتی بدهد یا تصرفات دیگری که برای رهن نافع باشد و منافی حقوق مرتهن هم نباشد به عمل آورد بدون اینکه مرتهن بتواند او را منع کند، در صورت منع اجازه با حاکم است.”
بر اساس ماده فوق الذکر، تصرفات مادی که مالک انجام می دهد:
- چنانچه در تعارض با حقوق مرتهن نبوده و برای رهن، سودمند باشد، بلامانع است مثل نقاشی ساختمان، تعمیرات و ….
- لکن در صورتی که باعث ضرر و زیان عین مرهونه گردد، قابل ابطال می باشد.
به طور کلی می توان گفت تصرفات راهن در ملک، بر دو نوع می باشد که به شرح ذیل است:
1- تصرفات مادی
تصرفات مادی که مالک در ملک موضوع رهن انجام می دهد از جمله: تعمیرات، نقاشی ساختمان و … مطابق ماده 794 قانون مدنیt در صورتی که در تعارض با حقوق مرتهن قرار نگیرد و برای رهن سودمند باشد، بلامانع است.
2- تصرفات حقوقی
اما آنچه که محل اختلاف است، تصرفات حقوقی مالک می باشد.
بر اساس ماده 793 قانون مدنی، تصرفات حقوقی مالک در ملک موضوع رهن، در صورتی که منافی حقوق مرتهن نباشد، صحیح می باشد.
طرفین دعوای تایید بطلان معامله به جهت در رهن بودن
خواهان این دعوا، مرتهن می باشد که در واقع طلبکار مالک است.
ولکن در این دعوا، راهن (مدیون) که اصولا مالک عین مرهونه بوده به همراه شخص ثالث که طرف قرارداد با راهن بوده، خواندگان دعوا می باشند.
رای وحدت رویه ابطال سند رهنی
به موجب رای وحدت رویه شماره 620 مورخ 1376/08/20 هیات عمومی دیوان عالی کشور (رای وحدت رویه در مورد معامله فضولی):
”مطابق مواد قانون مدني گرچه رهن موجب خروج عين مرهونه از مالكيت راهن نمي شود لكن براي مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عيني و حق تقدم ا يجاد مي نمايد كه مي توان از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استيفاء كند و معاملات مالك نسبت به مال مرهونه در صورتي كه منافي حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود، اعم از اينكه معامله راهن با لفعل منافي حق مرتهن باشد يا بالقوه بنابه مراتب مذكور در جائي كه بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده اقدام راهن در زمينه فروش و انتقال سرقفي مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتي است كه با‌حق مرتهن منافات داشته و نافذ نيست در نتيجه رأي شعبه چهاردهم ديوان عالي كشور كه با اين نظر موافقت دارد به اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص مي شود اين رأي وفق ماده واحده قانون مربوط به وحدت رويه قضايي مصوب تير ماه 1328 براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاهها در‌موارد مشابه لازم الاتباع است.”
مرجع صالح رسیدگی
بر اساس ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی:
چنانچه عین مرهونه، مال غیرمنقول باشد، رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه عمومی محل وقوع ملک، می باشد.
نحوه اجرای رای
رای صادر شده در دعوای تایید ابطال معامله به جهت در رهن بودن، اعلامی بوده و نیازی به صدور اجرائیه ندارد.
رهن مکرر یا مازاد
چنانچه مالک، ملک خود را که در رهن شخصی می باشدt برای بار دوم در رهن مرتهن دیگری و یا شخص ثالثی قرار دهد، به آن رهن مکرر و یا مازاد گفته می شود.
چنانچه راهن ملک خود را بار دوم در رهن شخص دیگری قرار دهد، عمل وی در تعارض با حقوق مرتهن اول نبوده و رهن دوم یا همان (رهن مازاد)، صحیح و نافذ خواهد بود.
در اینخصوص حق مرتهن اول بر حق مرتهن دوم، مقدم بوده و در صورت عدم پرداخت بدهی از جانب راهن و مراجعه شخص مرتهن به محکمه به جهت فروش مال مرهونه و وصول طلب خود از محل آن، در ابتدا می بایست طلب مرتهن اول وصول شود و اگر مبلغی باقی ماند، متعلق به مرتهن دوم می باشد.
بمنظور کسب اطلاعات در زمینه دعوی تایید بطلان معامله به جهت در رهن بودن، توصیه می شود از مشاوره وکیل حقوقی گروه یکتا وکیل بهره مند شوید تا به شما در طی نمودن این مسیر و هم چنین اخد نتیجه مطلوب یاری رسانند.
