تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی
بر اساس قانون :
تغییر کاربری اراضی کشاورزی و زراعی ممنوع می باشد به جز در موارد ضروری
تعیین موارد ضروری بر عهده کمیسیونی می باشد که در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می شود. و منشکل است از :
- نمایندگان وزارتخانه های کشاورزی
- جهاد سازندگی
- استانداری
- نمایندگان مسکن و شهرسازی،
- سازمان حفاظت محیط زیست
***نصاب رای گیری در این کمیسیون با اکثریت آراء اعضا معتبر خواهد بود .
مرجع صالح تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی
معمولا این تغییر کاربری در روستاها توسط وزارت جهاد کشاورزی انجام می گیرد و مالکین می بایست به دنبال اخذ مجوز 80% قیمت روز اراضی با احتساب ارزش زمین پس از تغییر را بعنوان عوارض پرداخت نمایند .
موارد معافیت از پزراخت عوارض :
- نغییر کاربری در قسمت های مورد نیاز کشاورزی
- سکونت شخصی مالکینی که دارای درآمد کلان نمی باشند .
ضمانت اجرای تغییر کاربری اراضی بدون مجوز
بر اساس ماده 2 قانون حفظ زمین زراعی و کشاورزی مجازات فردی که بدون دریافت مجوز اقدام به تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی نموده باشد، به شرح ذیل است:
تمامی مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (۱)ماده (۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.
با احراز تخلف و معرفی متخلف به مراجع قضایی، در ابتدا دستور موقت مبنی بر توقف اقدامات خلاف قانون صادر شده و سپس به اتهام وی رسیدگی می شود .
در صورت محکوم شدن شخص حقیقی و یا حقوقی به پرداخت جریمه ، مرجع قانونی مکلف است بنابر حکم دادگاه پس از اخذ جریمه، مجوز بنا را صادر نماید
نحوه رسیدگی به درخواست تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی
در گام نخست متقاضی تغییر کاربری اعم از ورثه ، وکیل مالک و… می بایست درخواست خود را کتبا به انضمام مدارک و اسناد به دبیرخانه کمیسیون فوق الذکر که در وزارت کشاورزی هر استان مستقر است، تحویل بدهد .
در گام بعدی کاشناسان جهاد کشاورزی برای بررسی درخواست شما و تهیه گزارش به زمین آمده و گزارش تهیه کرده و این گزارش رابه اداره مدیریت زمین های استان تقدیم می نمایند در صورتی که درخواست شما برای تغییر کاربری مغایر قوانین و مقررات نباشد، به تایید رئیس سازمان جهاد کشاورزی خواهد رسید و به کمیسیون فوق الذکر ارسال خواهد شد .
کمیسیون درخواست شخص متقاضی را عند اللزوم پس از مشورت با دستگاه های اجرایی همچون شهرداری ، مورد بررسی قرار داده و از تاریخ ثبت حداکثر طرف 2 ماه آن را به متقاضی اعلام می نماید .
همانطور که در صدر مقاله اشاره کردیم ملاک تصمیم گیری در کمیسیون اکثریت آرا اعضا می باشد .
مدارک لازم برای تغییر کاربری
- ارائه درخواست تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی
- ارائه درخواست به شهردار جهت اخذ دستور
- فتوکپی شناسنامه مالک یا مالکین یا فتوکپی وکالت نامه در صورت طرح دعوا از ناحیه وکیل
- ارائه مدارک مالکیت شخص متقاضی
- ارائه فیش پرداخت شده عوارض
- تعیین بازه زمانی جهت بازدید توسط کارشناس دفتر فنی
- بازدید کارشناس دفتر فنی از محل
- گزارش بازدید کارشناس از وضع موجود
شرایط اخذ مجوز تغییر کاربری زمین زراعی و کشاورزی
بر اساس ماده یک قانون حفظ کاربری زمین کشاورزی :
“به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تداوم و بهره‌وری آن‌ها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در‌خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع می‌باشد.”
به بیان دیگر چنانچه زمین کشاورزی مورد نظر در فضایی خارج از شهر واقع شده باشد که بافت مسکونی در آن محدوده وجود نداشته باشد، عملا امکان دریافت مجوز وجود نخواهد داشته .
بر اساس تبصره یک ماده یک این ماده:
تشخیص ضرورت تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها بر عهده کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارتخانه‌های کشاورزی، مسکن و‌شهرسازی، جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست و استانداری که در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می‌شود می باشد و تصمیمات کمیسیون مزبور که واجد آراء اکثریت اعضاء باشد معتبر خواهد
بود و این کمیسیون موظف است ظرف مدت دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا‌استعلام نسبت به صدور پاسخ اقدام نماید.
یکی دیگر از شرایطی که برای اخذ مجوز به جهت تغییر کاربری در نظر گرفته شده این است که :
این تغییر کاربری نباید هیچگونه زیانی برای کشاورزی آن منطقه نداشته بتشد . در غیر اینصورت از صدور مجوز ممانعت بعمل خواهد آمد .
نکته حائز اهمیت این است که:
علی رغم صدور مجوز تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی از ناحیه سازمان جهاد کشاورزی ، نظر کارشناسان محیط زیست نیز در این زمینه نیز موثر می باشد به طوریکه چنانچه کارشناسان محیط زیست به این نتیجه برسند که تغییر کاربری زمین زانی به محیط زیست وارد می نماید، می توانند از صدور مجوز خودداری نمایند .
تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی
در سال های اخیر برای جلوگیری از تغییر کاربری زمین های کشاورزی ، قانونی تحت عنوان (قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی )تصویب شده است که در واقع انجام این مهم را قدری دشوار و پیچیده ساخته است .
به طوری که در این قانون برای تغییر کاربری اراضی کشاورزی شرایط خاصی را در نظر گرفته است .
فلذا توصیه می شود اگر متقاضی واقعی و مصمم تغییر اراضی زمین های کشاورزی خود هستید ، با یک وکیل ملکی متخصص در این حوزه مشورت نموده و از راهنمایی های وی بهره مند شوید تا با تکیه بر تخصص و تجربه عملی خود یه شما در این مسیر و کسب نتیجه مطلوب یاری رساند .
رای اطلاع از قوانین و مقررات جدید تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی و جلوگیری از ورود ضرر و زیان و خسارات هنگفت، می توانید از مشاوره وکیل ملکی متخصص گروه وکلای یکتا بهره برده تا ضمن بهری گیری از علم و دانش و تخصص وکلای خود، به شما در طی نمودن این مسیر و هم چنین اخد نتیجه مطلوب یاری رسانند .
