جرم ثبت ملک غیر/
این جرم ( ثبت ملک غیر) یکی از مصادیق جرایم علیه اموال و مالکیت و در حکم کلاهبرداری می باشد .
چنانچه ملک و یا املاکی فاقد سابقه ثبتی باشند و شخصی بدون داشتن مالکیتی نسبت به این ملک و یا املاک ، تقاضای ثبت آن را به نام خود داشته باشد، جرم ثبت ملک غیر به نام خود محقق می شود .
ارکان جرم ثبت ملک غیر
- رکن قانونی :
بر اساس ماده ۱۰۵ قانون ثبت :
جز در مورد مذکور در ماده 33 (راجع به بیع شرط و امثال آن) هر کس تقاضای ثبت ملکی را بنماید که قبلاً به دیگری انتقال داده یا با علم به اینکه به نحوی از انحا قانونی سلب مالکیت از او شده است تقاضای ثبت نماید، کلاهبردار محسوب می‌شود و همچنین است اگر در موقع تقاضا مالک بوده ولی در موقع ثبت ملک در دفتر ثبت املاک، مالک نبوده و مع‌هذا سند مالکیت بگیرد یا سند مالکیت نگرفته ولی پس از اخطار اداره ثبت، حاضر برای تصدیق حق طرف نباشد.
هم چنین در ادامه در ماده 106 قانون ثبت بیان می دارد :
مقررات فوق در مورد وارثی نیز جاری است که با علم به انتقال ملک از طرف مورث خود یا با علم به اینکه به نحوی از انحای قانونی سلب مالکیت از مورث او شده بوده است تقاضای ثبت آن ملک یا تقاضای صدور سند مالکیت آن ملک را به اسم خود کرده و یا مطابق قسمت اخیر ماده فوق پس از اخطار اداره ثبت رفتار نکند. در تمام این موارد علم وارث باید به وسیله امضا یا مهر و یا نوشته به خط او محرز شود.
- رکن مادی :
متقاضی تقاضای ثبت ملکی را می نماید که :
1- آن ملک قبلا از مالکیت وی خارج شده و آن را به دیگری انتقال داده است و با این وجود با علم و آگاهی ، تقاضای ثبت ملک به نام خود را می نماید .
و پس از تقاضای ثبت، مالکیت ملک به نحوی از انحاء از متقاضی سلب شود لکن سند را به نام خود بگیرد.
2- یکی دیگر از مواردی که منجر به تحقق این جرم می شود این است که :
متقاضی ثبت سابقا ملک را به دیگری انتقال داده لکن علیرغم اخطار اداره ثبت جهت تصدیق مالکیت آن شخص در اداره ثبت، حاضر نمی شود و این در صورتی است که درخواست سند مالکیت به نام خود نمی نماید.
3- انتقال ملک به دیگری در زمره معاملات رهنی و با حق استرداد نباشد.
- رکن معنوی :
رکن معنوی در این جرم، وجود علم و عمد و آگاهی از تعلق مال و یا ملک به دیگری و تقاضای ثبت آن به نام خود می باشد .
مصادیق جرم ثبت ملک غیر
- بر اساس ماده ۱۰۷ قانون ثبت:
“هر کس به عنوان اجاره یا عمری یا رقبی یا سکنی و یا مباشرت و به طور کلی هر کس نسبت به ملکی امین محسوب بوده و به عنوان مالکیت تقاضای ثبت آن را بکند، به مجازات کلاهبردار محکوم خواهد شد.”
***این جرم که تحت عنوان جرم تقاضای ثبت ملک دیگری توسط امین نامیده می شود ، جرمی مطلق، عمدی و قابل گذشت می باشد .
- بر اساس ماده ۱۰۸ قانون ثبت:
“هر‌گاه شخصی که ملک را به یکی از عناوین مذکوره در فوق متصرف بوده، شخصاً تقاضای ثبت ننموده ولی به واسطه خیانت یا تبانی او، ملک به نام دیگری به ثبت برسد به طریق ذیل عمل خواهد شد:
الف- اگر کسی که ملک به اسم او ثبت شده مشمول مقررات یکی از مواد 105 و 106 و 109 باشد شخص او و امین هر دو به عنوان مجرم اصلی به مجازات کلاهبردار محکوم شده و نسبت به خسارات مدعی خصوصی متضامناً مسئول خواهند بود.
ب- هر‌گاه کسی که ملک به نام او به ثبت رسیده مشمول هیچ یک از مقررات مواد 105 و 106 و 109 نباشد شخص مزبور به هیچ عنوان اعم از حقوقی و جزایی قابل تعقیب نیست ولی امین به عنوان مجرم اصلی تعقیب و مطابق ماده 238 قانون مجازات عمومی محکوم شده و به علاوه برای جبران خسارت صاحب ملک، در توقیف خواهد ماند. در صورتی که در ظرف پنج سال نتوانست با تادیه خسارت یا از طریق دیگر رضایت مدعی خصوصی را فراهم سازد وزیر عدلیه از مقام سلطنت، عفو او را استدعا می‌کند.”
پس همانطور که دریافتید :
- چنانچه امین ملک را به نام خود ثبت نماید، مشمول ماده ۱۰۷ قرار گرفته
- لکن چنانچه ملک را به نام خود ثبت ننموده و به واسطه خیانت یا تبانی او، ملک به نام دیگری به ثبت برسد، این جرم مشمول ماده 108 خواهد بود .
***این جرم که تحت عنوان جرم ثبت ملک غیر با خیانت یا تبانی با شخص ثالث نامیده می شود ، جرمی مقید به نتیجه، عمدی و قابل گذشت می باشد .
- بر اساس ماده ۱۰۹ قانون ثبت :
“هر کس نسبت به ملکی که در تصرف دیگری بوده خود را متصرف قلمداد کرده و تقاضای ثبت کند کلاهبردار محسوب می‌شود. اختلاف تراجع به تصرف در حدود، مشمول این ماده نیست. ”
***این جرم که تحت عنوان جرم ثبت ملک غیر با متصرف قلمداد نمودن خود نامیده می شود، مطلق، عمدی و قابل گذشت می باشد .
- بر اساس ماده ۱۱۶ قانون ثبت:
“در مورد املاکی که به رهن یا به یکی از عناوین مذکوره در ماده 33 انتقال داده شده، راهن یا انتقال‌دهنده مکلف است حق طرف را در ضمن اظهارنامه خود قید نماید. در صورتی که راهن یا انتقال‌دهنده به این تکلیف عمل ننموده مرتهن یا انتقال‌گیرنده می‌تواند تا یک سال از تاریخ انقضای مدت حق استرداد یا رهن، به وسیله اظهارنامه رسمی حق خود را مطالبه کند. هر‌گاه در ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، راهن یا انتقال‌دهنده حق طرف را نداد، کلاهبردار محسوب و با رعایت مواد 111 و 112 و 113 مطابق ماده 114 با او رفتار خواهد شد.
اگر اخطار قبل از انقضای مدت حق استرداد و یا رهن به عمل آمده باشد، راهن یا انتقال‌دهنده وقتی مجرم خواهد بود که در صورت بقای ملک به ملکیت او، حق طرف را تا ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه در اداره ثبت تصدیق ننماید و در صورتی که ملک به ملکیت او باقی نباشد، وقتی مجرم محسوب خواهد شد که تا ده روز پس از انقضای مدت حق استرداد یا رهن، حق مرتهن یا انتقال‌گیرنده را تادیه نکند.
تبصره – مرتهن یا انتقال‌گیرنده که در ظرف مدت یک سال، اخطار مذکور در فوق را نکرد مادام که مرور زمان منقول شامل طلب او نشده، حق مطالبه طلب خود را خواهد داشت. ”
، اگر مالک ملک را به رهن گذارد پس از آن اظهارنامه ثبتی جهت ثبت ملک تقدیم کند ملزم است به حق مرتهن یا انتقال گیرنده در اظهارنامه تصریح نماید. در غیر این صورت و عدم تصریح، در حکم کلاهبردار محسوب می شود.
***این جرم که تحت عنوان جرم ثبت ملک غیر با خودداری از تصریح حق مرتهن در اظهارنامه ثبتی نامیده می شود، مقید به نتیجه ، عمدی و قابل گذشت می باشد.
مجازات جرم ثبت ملک غیر
از آنجاییکه این جرم در حکم کلاهبرداری بوده قطع به یقین مجازات آن نیز می بایست مجازات جرم کلاهبرداری باشد که طبق ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشا و کلاهبرداری:
جرم درجه پنج بوده و مجازات آن حبس تعزیری از شش ماه تا سه سال و نیم است.
مرور زمان جرم ثبت ملک غیر
بر اساس قانون کاهش مجازات حبس تعزیری ، این جرم، قابل گذشت بوده و مرور زمان شکایت آن یکسال از تاریخ ثبت یا یکسال از تاریخ اطلاع از ثبت ملک می باشد.
مواد قانونی مرتبط
ماده ۱۰۵ قانون ثبت:
“جز در مورد مذکور در ماده ۳۳ (راجع به بیع شرط و امثال آن) هر کس تقاضای ثبت ملکی را بنماید که قبلاً به دیگری انتقال داده یا با علم به اینکه به نحوی از انحا قانونی سلب مالکیت از او شده است تقاضای ثبت نماید، کلاهبردار محسوب می‌شود و همچنین است اگر در موقع تقاضا مالک بوده ولی در موقع ثبت ملک در دفتر ثبت املاک، مالک نبوده و مع‌هذا سند مالکیت بگیرد یا سند مالکیت نگرفته ولی پس از اخطار اداره ثبت، حاضر برای تصدیق حق طرف نباشد.”
ماده ۱۰۶ قانون ثبت:
“مقررات فوق در مورد وارثی نیز جاری است که با علم به انتقال ملک از طرف مورث خود یا با علم به اینکه به نحوی از انحای قانونی سلب مالکیت از مورث او شده بوده است تقاضای ثبت آن ملک یا تقاضای صدور سند مالکیت آن ملک را به اسم خود کرده و یا مطابق قسمت اخیر ماده فوق پس از اخطار اداره ثبت رفتار نکند. در تمام این موارد علم وارث باید به وسیله امضا یا مهر و یا نوشته به خط او محرز شود.”
ماده ۱۰۷ قانون ثبت:
“هر کس به عنوان اجاره یا عمری یا رقبی یا سکنی و یا مباشرت و به طور کلی هر کس نسبت به ملکی امین محسوب بوده و به عنوان مالکیت تقاضای ثبت آن را بکند، به مجازات کلاهبردار محکوم خواهد شد.”
ماده ۱۰۸ قانون ثبت:
“هر‌گاه شخصی که ملک را به یکی از عناوین مذکوره در فوق متصرف بوده، شخصاً تقاضای ثبت ننموده ولی به واسطه خیانت یا تبانی او، ملک به نام دیگری به ثبت برسد به طریق ذیل عمل خواهد شد:
الف- اگر کسی که ملک به اسم او ثبت شده مشمول مقررات یکی از مواد ۱۰۵ و ۱۰۶ و ۱۰۹ باشد شخص او و امین هر دو به عنوان مجرم اصلی به مجازات کلاهبردار محکوم شده و نسبت به خسارات مدعی خصوصی متضامناً مسئول خواهند بود.
ب- هر‌گاه کسی که ملک به نام او به ثبت رسیده مشمول هیچ یک از مقررات مواد ۱۰۵ و ۱۰۶ و ۱۰۹ نباشد شخص مزبور به هیچ عنوان اعم از حقوقی و جزایی قابل تعقیب نیست ولی امین به عنوان مجرم اصلی تعقیب و مطابق ماده ۲۳۸ قانون مجازات عمومی محکوم شده و به علاوه برای جبران خسارت صاحب ملک، در توقیف خواهد ماند. در صورتی که در ظرف پنج سال نتوانست با تادیه خسارت یا از طریق دیگر رضایت مدعی خصوصی را فراهم سازد وزیر عدلیه از مقام سلطنت، عفو او را استدعا می‌کند.”
ماده ۱۰۹ قانون ثبت:
“هر کس نسبت به ملکی که در تصرف دیگری بوده خود را متصرف قلمداد کرده و تقاضای ثبت کند کلاهبردار محسوب می‌شود. اختلاف تراجع به تصرف در حدود، مشمول این ماده نیست.”
ماده ۱۱۶ قانون ثبت:
“در مورد املاکی که به رهن یا به یکی از عناوین مذکوره در ماده ۳۳ انتقال داده شده، راهن یا انتقال‌دهنده مکلف است حق طرف را در ضمن اظهارنامه خود قید نماید. در صورتی که راهن یا انتقال‌دهنده به این تکلیف عمل ننموده مرتهن یا انتقال‌گیرنده می‌تواند تا یک سال از تاریخ انقضای مدت حق استرداد یا رهن، به وسیله اظهارنامه رسمی حق خود را مطالبه کند. هر‌گاه در ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، راهن یا انتقال‌دهنده حق طرف را نداد، کلاهبردار محسوب و با رعایت مواد ۱۱۱ و ۱۱۲ و ۱۱۳ مطابق ماده ۱۱۴ با او رفتار خواهد شد.
اگر اخطار قبل از انقضای مدت حق استرداد و یا رهن به عمل آمده باشد، راهن یا انتقال‌دهنده وقتی مجرم خواهد بود که در صورت بقای ملک به ملکیت او، حق طرف را تا ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه در اداره ثبت تصدیق ننماید و در صورتی که ملک به ملکیت او باقی نباشد، وقتی مجرم محسوب خواهد شد که تا ده روز پس از انقضای مدت حق استرداد یا رهن، حق مرتهن یا انتقال‌گیرنده را تادیه نکند.
تبصره – مرتهن یا انتقال‌گیرنده که در ظرف مدت یک سال، اخطار مذکور در فوق را نکرد مادام که مرور زمان منقول شامل طلب او نشده، حق مطالبه طلب خود را خواهد داشت.”
با توجه به حجم و پیچیدگی های بالای مباحث کیفری، برای اطلاع از این جرم و قوانین و مقررات حاکم بر آن ، می توانید از مشاوره تخصصی گروه وکلای یکتا بهره برده تا ضمن بهری گیری از علم و دانش و تخصص وکلای خود، شما را در طی نمودن این مسیر و هم چنین اخد نتیجه مطلوب یاری رسانند .
