دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت (تخلیه غیر فوری)

🧩 مقدمه

دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت اجاره زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره پایان یافته، اما مستأجر از تخلیه‌ی عین مستأجره خودداری می‌کند.
این دعوا بر خلاف دستور تخلیه فوری موضوع ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، زمانی کاربرد دارد که قرارداد شرایط شکلی ماده ۲ همان قانون را نداشته باشد (مثلاً قرارداد شفاهی یا بدون امضای شهود باشد) یا دارای حق سرقفلی باشد.

در چنین مواردی موجر برای تخلیه باید به دادگاه صالح مراجعه کرده و حکم تخلیه دریافت کند، نه دستور تخلیه.

---

⚙️ ارکان دعوا

1. احراز رابطه استیجاری

   • از طریق ارائه‌ی قرارداد اجاره کتبی یا دلایل دیگر (شهود، قبوض اجاره و…)

2. احراز مالکیت موجر یا مالکیت منفعت

   • موجر باید مالک عین یا منافع ملک باشد (در صورتی که مستأجر با اذن مالک اصلی، ملک را اجاره داده باشد).

3. انقضای مدت اجاره

   • قرارداد باید منقضی شده باشد و مدت اجاره سپری شده باشد.

4. عدم شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶

   • زیرا در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶، حتی پس از انقضای مدت، تخلیه ملک فقط در موارد خاص (مثل تغییر شغل، نیاز شخصی موجر، خرابی بنا و…) ممکن است.

---

🧠 تشریح موضوع دعوا

در بسیاری از موارد، قرارداد اجاره شرایط ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ را ندارد (مثل: نداشتن امضای دو شاهد، تنظیم‌نشدن دو نسخه، یا شفاهی بودن عقد)، بنابراین امکان صدور دستور تخلیه فوری وجود ندارد.

همچنین اگر ملک دارای حق سرقفلی باشد، موضوع باید به لحاظ مالی ارزیابی شده و کارشناسی قیمت روز سرقفلی انجام گیرد، بنابراین صدور حکم تخلیه غیر فوری ضروری است.

البته برخی از حقوقدانان معتقدند که تعیین بهای سرقفلی مربوط به قانون ۱۳۵۶ است و در قانون ۱۳۷۶ باید مطالبه سرقفلی جداگانه انجام شود، ولی در مقابل گروهی دیگر با استناد به وحدت ملاک ماده ۲۸ قانون سال ۱۳۵۶ و تبصره ۲ ماده ۶ قانون سال ۱۳۷۶، معتقدند که تعیین میزان سرقفلی می‌تواند در همان دعوای تخلیه بررسی شود.

در هر حال، دادگاه پس از احراز شرایط، وقت رسیدگی تعیین کرده و پس از احراز انقضای مدت، حکم تخلیه صادر می‌کند. این حکم قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است.

---

💰 الزام به تودیع ودیعه پیش از تخلیه

هرگاه موجر مبلغی به عنوان ودیعه، قرض‌الحسنه یا پول پیش دریافت کرده باشد،
مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶،
پیش از تخلیه باید آن مبلغ را به صندوق سپرده دادگستری تودیع کند.

تا زمانی که ودیعه پرداخت یا تودیع نشده باشد، اجرای حکم تخلیه ممکن نیست.
از زمان تودیع ودیعه، اجرت‌المثل ایام تصرف توسط دادگاه تعیین و به نفع موجر محاسبه می‌شود.

🔹 نظریه مشورتی شماره ۷۷۹/۱۴۰۰/۷ مورخ ۱۹/۸/۱۴۰۰ اداره حقوقی قوه قضاییه:

تخلیه و تحویل عین مستأجره منوط به استرداد وجه، سند یا ودیعه دریافتی است و این قاعده در مورد دستور تخلیه و حکم تخلیه یکسان است.

---

⚖️ نکات مهم و کاربردی

1. ماهیت دعوا:

   • از دعاوی غیرمالی محسوب می‌شود.

2. مرجع صالح:

   • اصل بر صلاحیت دادگاه صلح (شعب حقوقی ویژه شورا) برای دعاوی تخلیه و تعدیل اجاره‌بهاست.
   • در صورت وجود سرقفلی یا حق کسب و پیشه یا تجارت، دادگاه عمومی حقوقی صالح است.

3. تخلیه مشروط به استرداد ودیعه:

   • حتی اگر حکم قطعی صادر شود، بدون پرداخت یا تودیع ودیعه، تخلیه اجرا نمی‌شود.
   • موجر در صورت وجود اجور معوقه می‌تواند دادخواست همزمان مطالبه اجاره‌بها و توقیف مبلغ ودیعه را مطرح نماید.

---

🧾 تخلیه در املاک مشاعی یا با تعدد مستأجرین

مطابق نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۱۱۰ مورخ ۱۳۹۹/۹/۳:

1. هر یک از موجرین یا مستأجرین به نسبت سهم خود ذی‌نفع هستند و می‌توانند جداگانه درخواست تخلیه مطرح کنند.
2. دستور یا حکم تخلیه فقط به میزان سهم مشاعی متقاضی صادر می‌شود.
3. تودیع ودیعه باید به نسبت سهم مستأجر مربوطه انجام گیرد.
4. طرح دعوای تخلیه علیه برخی از مستأجرین، قابل استماع است.
5. اجرای حکم تخلیه تابع مقررات ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ است؛
   یعنی اگر تصرف مشاعی باشد، تخلیه کل ملک انجام شده و نحوه استفاده موجر بعد از تخلیه تابع مقررات اموال مشاعی خواهد بود.

---

📘 مقررات قانونی مرتبط

---

🧩 جمع‌بندی تحلیلی