درخواست دستور تخلیه (تخلیه فوری) | شرایط، اصلاحات جدید و نکات قضایی
مقدمه
در مواردی که مدت اجاره منقضی شده باشد و مستأجر از تخلیه ملک خودداری کند، موجر میتواند طبق قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ و اصلاحیه ۱۴۰۳، تقاضای دستور تخلیه فوری کند.
دستور تخلیه نه حکم است و نه قرار؛ بلکه دستوری فوری است که بدون رسیدگی ماهوی و صرفاً با احراز شرایط قانونی صادر میشود و پس از آن واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف، مستأجر را مکلف به تخلیه میسازد.
ارکان درخواست دستور تخلیه
- احراز مالکیت موجر.
- وجود اجارهنامه کتبی در دو نسخه.
- تعیین مدت اجاره در قرارداد.
- امضای دو شاهد ذیل اجارهنامه.
- امضای موجر و مستأجر (اثر انگشت کفایت نمیکند).
- انقضای مدت اجاره و خودداری مستأجر از تخلیه.
- شمول رابطه استیجاری بر قانون موجر و مستأجر ۱۳۷۶.
- عین مستأجره فاقد حق سرقفلی باشد.
فرآیند رسیدگی به درخواست
- مرجع صالح: شورای حل اختلاف محل وقوع ملک (بند ب ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۳۹۴).
- رسیدگی بدون تشریفات آیین دادرسی مدنی و با ابطال تمبر دعاوی غیرمالی (ماده ۳ آییننامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر).
- پس از صدور دستور، اجرای احکام شورا به مستأجر ۲۴ ساعت مهلت میدهد و در صورت عدم تخلیه، حداکثر ظرف سه روز با همکاری نیروی انتظامی اجرا میشود.
پرداخت ودیعه قبل از تخلیه
در صورتی که موجر وجه ودیعه (پول پیش) از مستأجر دریافت کرده باشد، باید پیش از اجرای دستور تخلیه، مبلغ مذکور را به صندوق اجرای احکام دادگستری واریز کند.
🆕 شرایط جدید تخلیه فوری (بر اساس اصلاح قانون ۱۴۰۳)
با تصویب ماده ۶ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها (مصوب ۱۴۰۳)، ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ اصلاح شده است.
از ۱۵ خرداد ۱۴۰۳ به بعد، فقط قراردادهایی مشمول دستور تخلیه فوری هستند که در سامانه خودنویس ثبت شده باشند.
شرایط لازم:
- ثبت قرارداد اجاره در سامانه خودنویس (جایگزین سامانه ثبت معاملات املاک کشور).
- ذکر مدت اجاره و مبلغ اجاره.
- قید مبلغ قرضالحسنه (ودیعه).
- تأیید قرارداد توسط دو شاهد در سامانه.
- اخذ کد رهگیری معتبر.
مطابق ماده ۲ اصلاحی:
در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت، مبلغ اجاره و قرضالحسنه تصریح و در سامانه ثبت شود. پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر شاهد، شناسه رهگیری صادر میشود.
نکات مربوط به درخواست دستور تخلیه
۱. سند رسمی یا عادی
- اگر اجارهنامه رسمی باشد، اصولاً تخلیه باید از طریق اجرای ثبت انجام شود.
- اما طبق نظر هیئت عالی نشست قضایی بروجن (۴/۱۱/۱۳۷۹)، صدور دستور تخلیه از سوی دادگاه یا شورا نیز مجاز است، زیرا این صلاحیت مانع صلاحیت عام مراجع قضایی نیست.
۲. عدم پرداخت اجارهبها
- صرف عدم پرداخت اجارهبها، موجب حق درخواست تخلیه نمیشود؛ مگر در قرارداد شرطی برای آن شده باشد.
۳. رابطه ودیعه و تخلیه
- تا زمانی که موجر ودیعه را نپردازد، مستأجر میتواند از تخلیه خودداری کرده و از حق حبس استفاده کند (ماده ۴ قانون ۱۳۷۶).
- پس از واریز مبلغ به صندوق دادگستری، اجرتالمثل ایام تصرف از مستأجر قابل مطالبه است.
۴. تهاتر ودیعه با بدهیهای قبوض
- موجر حق ندارد ودیعه را به بهانه خسارت یا بدهی آب، برق، گاز، تهاتر کند؛ مگر آنکه طبق ماده ۴ قانون و با طرح همزمان دعوای مطالبه خسارت اقدام نماید.
۵. ادعای تمدید قرارداد
- رسیدگی به تمدید یا اصالت قرارداد در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
- طبق ماده ۱۷ آییننامه اجرایی ۱۳۷۸، طرح دعوای تمدید مانع اجرای دستور تخلیه نیست مگر با تأمین مناسب و دستور دادگاه.
۶. انتقال ملک به دیگری
- در طول مدت اجاره اگر ملک به شخص ثالث انتقال یابد، مطابق ماده ۳ قانون ۱۳۷۶، مالک جدید قائممقام مالک قبلی بوده و میتواند درخواست تخلیه کند.
۷. املاک مشاع
- صدور دستور تخلیه توسط یکی از موجرین مشروط به تودیع ودیعه به نسبت سهم مستأجر است (نظریه مشورتی 1110/99/7).
۸. شخصیت طرفین
- اگر یکی از طرفین قرارداد اداره یا سازمان دولتی باشد، صلاحیت با دادگاه عمومی است (بند ت ماده ۱۰ قانون شوراهای حل اختلاف).
اعتراض به دستور تخلیه
- دستور تخلیه قابل تجدیدنظرخواهی نیست چون حکم یا قرار محسوب نمیشود.
- مستأجر باید شکایت خود را با توجه به موضوع به مرجع صالح (دادگاه عمومی) تقدیم کند.
- مرجع صادرکننده نیز میتواند در صورت اشتباه، از دستور خود عدول کند (نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۰/۱۵۴۲).
داوری در تخلیه
- ارجاع اختلافات اجاره به داوری مجاز است اما داور حق صدور دستور تخلیه ندارد.
- رأی داور در تخلیه، حکم تلقی میشود و با تأیید دادگاه اجرا میگردد (نظریه مشورتی 530/1400/7).
تمدید قرارداد اجاره
در صورت تمدید قرارداد، اگر شرایط ماده ۲ قانون ۱۳۷۶ رعایت شود، پس از اتمام مدت جدید، مجدداً میتوان دستور تخلیه دریافت کرد.
(نظریه مشورتی 1480/96/7 مورخ ۲۹/۶/۱۳۹۶).
اجرای تخلیه در صورت عدم حضور مستأجر
اگر مستأجر از بردن وسایل خودداری کند یا دسترسی به او نباشد، مأمور اجرا میتواند اموال را طبق بند ۳ ماده ۴۵ قانون اجرای احکام مدنی در محل مناسب نگهداری کند.
باقی ماندن اموال در ملک بدون رضایت موجر جایز نیست (نظریه مشورتی 715/99/7).
رد درخواست تخلیه
اگر قرارداد شرایط ماده ۲ قانون ۱۳۷۶ را نداشته باشد (مثلاً بدون امضای دو شاهد یا فاقد مدت باشد)، شورای حل اختلاف باید قرار رد درخواست صادر کند.
تغییر نوع خواسته از «دستور تخلیه» به «حکم تخلیه» فقط قبل از تصمیم شورا ممکن است (نظریه مشورتی 1456/98/7).
جمعبندی
درخواست دستور تخلیه فوری یکی از سریعترین و کارآمدترین شیوههای احقاق حق موجر است. اما این ابزار فقط در صورتی اعمالپذیر است که شرایط مقرر در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ و اصلاحیه ۱۴۰۳ رعایت شود؛ در غیر این صورت باید دادخواست حکم تخلیه تقدیم گردد.
