همانطور که می دانید مال مشاع مالی می باشد که میان دو یا چند نفر مشترک بوده و مالکان آن، بدون اینکه مالکیتشان مشخص باشد، در جزء جزء مال سهیم می باشند. به همین دلیل هر کدام از شرکا را می توان مالک تمام بخش‌های آن مال دانست.
مطابق ماده 571 قانون مدنی آمده است:
“شرکت عبارت است از: اجتماع حقوق مالکین متعدد در یک شی واحد به نحو اشاعه”
این اشاعه می تواند بصورت ارادی (خریداری ملک مشاع با اراده) و یا قهری (به ارث رسیدن مال متوفی به ورثه) بوجود آمده باشد.
حال چنانچه وراث بر سر میزان سهم الارث با هم اختلاف داشته باشند، دعوی تقسیم ترکه و یا دستور فروش ملک مشاع مطرح خواهد شد.
در این مقاله تعریف دستور فروش ملک مشاع، شرایط طرح این دعوا، مراحل طرح این دعوا و مدارک مورد نیاز برای طرح آن را قرار داده ایم. پس تا انتهای مقاله همراه ما باشید.
دستور فروش ملک مشاع
همانطور که در پاراگراف فوق اشاره کردیم، شراکت در یک مال ممکن است به دو صورت ایجاد شده باشد:
- اختیاری
گاهی امکان دارد شراکت بصورت ارادی و بر اساس قراردادی میان طرفین ایجاد شده باشد. بطور مثال: دو نفر تصمیم می گیرند بصورت مشاع هر کدام سه دانگ از یک ملک را خریداری نمایند.
- قهری
گاهی شراکت روی یک ملک، بصورت قهری ایجاد می شود . بطور مثال: پدری که یک ملک و سه فرزند دارد فوت نموده و آن ملک به فرزندان وی به ارث می رسد.
حال چنانچه در ملکی با دیگری شریک هستید، امکان دارد در اداره و نحوه استفاده از آن مال مشاع، دچار اختلافاتی با شریک خود شوید.
هم چنین در حالت دوم، امکان دارد وراث با یکدیگر بر سر میزان سهم الارث اختلافاتی داشته باشند. در هر دو فرض حسب مورد، دعوی تقسیم ترکه و یا دستور فروش مطرح خواهد شد.
چنانچه شریک شما ملک مشترک را بدون اخذ اجازه از سایر شرکا، تصرف نموده باشد، به این سبب که تصرفات مادی در ملک مشاع، نیازمند اجازه سایر شرکا می باشد، می توانید دعوی خلع ید مشاعی را مطرح نمایید.
و در نهایت چنانچه مال مشاع قابل تفکیک کردن باشد، از طریق اخذ دستور فروش از دادگاه و با نظارت آن و تعیین قیمت از ناحیه کارشناس، ملک مشاع فروخته خواهد شد و سهم هر یک از شرکا به صندوق دادگستری واریز خواهد شد.
دستور فروش چیست؟
دستور فروش عبارت است از:
“صدور یک دستور قضایی از ناحیه دادگاه بمنظور فروش اموالی که چند شریک داشته لکن شرکا با هم اختلاف نظر دارند و نمیتوانند در کنار یکدیگر به صورت شراکتی از آن مال استفاده نمایند.
به همین دلیل یک و یا چند نفر از شرکا از مرجع قضایی تقاضای فروش مال و پرداخت قیمت آن به نسبت سهم هر یک از شرکا را می نمایند.”
به عبارت دیگر زمانی که شرکا میان خودشان توافقی برای فروش مال مشاع نداشته باشند، به دادگاه رجوع نموده و از دادگاه تقاضای کمک برای فروش مال مشاع و تقسیم قیمت حاصله میان خود می نمایند.
شرایط دعوای دستور فروش ملک مشاع
جهت طرح دعوا با خواسته دستور فروش در ابتدا و پیش از طرح دعوا، می بایست غیر قابل افراز بودن ملک را از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک دریافت نمایید چرا که چنانچه ملک قابل افراز و تفکیک کردن باشد، دیگر نوبت به فروش آن و تقسیم قیمت حاصله بر اساس سهم هر یک از شرکا نخواهد رسید.
در مرحله دوم می بایست دعوا را با خواسته دستور فروش ذکر نموده و این دعوا را به طرفیت کلیه شرکای ملک، (بعنوان خوانده) اقامه نمایید.
توجه به این نکته ضروری می باشد که:
اخذ این دستور فروش، صرفا برای املاکی کاربرد دارد که غیر قابل افراز باشد.
تشخیص این موضوع که یک ملک قابلیت جدا شدن تفکیک را دارد یا خیر توسط کارشناس ثبتی اداره ثبت محل وقوع ملک امکان پذیر می باشد.
مراحل طرح دعوای دستور فروش ملک مشاع
- هر یک از شرکای ملک مشاع (غیر قابل افراز)، برای اقامه دعوای دستور فروش ملک مشاع در ابتدا می بایست به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نموده و دادخواست خود را ثبت نمایند.
تنظیم دادخواست، امری تخصصی می باشد که فرد عادی به سبب عدم تسلط بر قوانین و مقررات و هم چنین تجربه عملی، نمی تواند آن را بصورت صحیح و اصولی تنظیم نماید.
توصیه می شود بمنظور تنظیم دادخواستی صحیح و جلوگیری از احقاق حقوق خود، از مشاوره وکیل حقوقی گروه یکتا وکیل بهره مند شوید تا ضمن برخورداری از دانش و تجربه عملی در این حوزه، به شما در کسب نتیجه مطلوب یاری رساند.
- پس از ارسال و وصول دادخواست به دادگاه، در صورت تکمیل بودن دادخواست، به یکی از شعب ارجاع خواهد شد.
- با توجه به غیر ترافعی بودن موضوع این دعوا، دادگاه بدون برگزاری جلسه و احضار طرفین رسیدگی و دستور فروش مال مشاع، صادر خواهد شد.
- دستور فروش مال مشاع، بدون صدور اجرائیه در واحد اجرای احکام همان مجتمع قضایی، قابل اجرا خواهد بود.
- پس از وصول دستور دادگاه به واحد اجرای احکام و تشکیل پرونده اجرایی، موضوع بمنظور قیمت‌گذاری به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع خواهد شد.
- در انتها پس از ارزیابی و مشخص شدن قیمت توسط کارشناس، آگهی مزایده صادر و روز مزایده در آن مشخص خواهد شد.
- در مزایده ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی، فروخته خواهد شد.
***تشریفات این نقل و انتقالات، بر عهده خریدار و به هزینه شرکا خواهد بود که از محل فروش مال مشاع، قبل از پرداخت سهم شرکا، کسر خواهد شد.
دستور فروش چه زمانی از ناحیه دادگاه صادر می شود؟
هر زمان که یکی از شرکای مال مشاع (غیر قابل افراز)، تقاضای فروش مال را از دادگاه بنماید، دادگاه مکلف به ببرسی موضوع و عنداللزوم صدور دستور فروش آن مال خواهد بود.
***رضایت یا عدم رضایت سایر شرکا، مانع صدور دستور فروش مال مشاع از ناحیه دادگاه نخواهد بود.
قابلیت اعتراض و تجدید نظر خواهی دستور فروش ملک مشاع
از آنجاییکه آرای اصداری از ناحیه دادگاه در اکثر مواقع و موارد تصریح شده در قانون، قابل تجدیدنظر و یا فرجام خواهی می باشد، امکان دارد این سوال پیش بیاید که:
آیا تجدید نظر خواهی و اعتراض نسبت به دستور فروش صادر شده از دادگاه، توسط شرکا وجود دارد و یا خیر؟
در پاسخ به این سوال می بایست بیان داشت، خیر.
زیرا دستور فروش، بصورت یک رای (حکم و یا قرار) صادر نمی شود و صرفا یک دستور است. به همین جهت، قابل اعتراض و یا تجدیدنظرخواهی نمی باشد.
چنانچه یکی از شرکا مدعی است که دستور فروش اشتباه صادر شده است، در ابتدا می بایست تقاضا نماید که قاضی از آن عدول کند و در صورتیکه عدول اتفاق نیفتاد، در انتها دعوی ابطال دستور فروش را مطرح نماید.
هم چنین شرکا میتوانند بمنظور توقف اجرای دستور فروش، دستور موقت را نیز تقاضا نمایند.
مدارک مورد نیاز برای دستور فروش ملک مشاع
- مدارک احراز هویت شرکا (شناسنامه و کارت ملی)
- اصل سند ملک مشاع و یا رونوشت آن
- گواهی عدم افراز
- پیوست فیش واریز هزینه های دادرسی
- فرم دادنامه و یا دادخواست
برای اطلاع از این جرم و قوانین و مقررات حاکم بر آن، می توانید از مشاوره تخصصی وکیل حقوقی گروه وکلای یکتا بهره برده تا ضمن بهری گیری از علم، دانش و تخصص وکلای خود، شما را در این مسیر همراهی نموده و به شما در اخد نتیجه مطلوب یاری رسانند.
