دعوای الزام به اخذ پایان کار

🔹 مقدمه

گواهی پایان کار ساختمانی، سندی است که از سوی شهرداری صادر می‌شود و تأیید می‌کند عملیات ساخت‌وساز مطابق با ضوابط فنی و شهرسازی به پایان رسیده است.
اخذ این گواهی از الزامات قانونی انتقال مالکیت رسمی ملک و صدور صورت‌مجلس تفکیکی است و فروشنده معمولاً طبق قرارداد موظف به تهیه و ارائه آن به خریدار می‌باشد.

در صورت امتناع یا قصور فروشنده در اخذ پایان کار، خریدار حق دارد با استناد به قواعد عام قراردادها از جمله ماده ۲۱۹ قانون مدنی و اصل لزوم وفای به عهد، از دادگاه تقاضای الزام فروشنده به اخذ پایان کار نماید.

---

🔷 ارکان دعوا

1. احراز رابطه قراردادی
   بین خریدار و فروشنده باید رابطه حقوقی معتبر (مانند مبایعه‌نامه یا پیش‌فروش‌نامه) وجود داشته باشد.

2. اثبات تخلف از انجام تعهد
   خریدار باید نشان دهد که فروشنده علی‌رغم تعهد، از اخذ گواهی پایان کار خودداری نموده است.

3. انقضای مهلت تعهد
   اگر در قرارداد زمان خاصی معین شده باشد، باید سپری شده باشد؛ در غیر این صورت، پس از مطالبه رسمی خریدار (مثلاً از طریق اظهارنامه)، تعهد مؤخر واجب‌الاجرا خواهد بود.

---

🔹 تحلیل موضوع

صدور گواهی پایان کار فرایندی است که با درخواست مالک یا وکیل قانونی وی از شهرداری آغاز می‌شود. شهرداری پس از بازدید میدانی و تطبیق وضعیت موجود با پروانه ساختمان، در صورت نبود تخلف، گواهی پایان کار صادر می‌کند.
در صورت بروز تخلف ساختمانی، موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری بررسی و معمولاً با پرداخت جریمه، مجوز صدور گواهی داده می‌شود.

این گواهی مقدمه الزامی صدور صورت‌مجلس تفکیکی و سپس تنظیم سند رسمی انتقال است.

---

🔹 نکات کلیدی دعوا

1. ماهیت دعوا: غیرمالی
   هزینه دادرسی این دعوا بر مبنای دعاوی غیرمالی محاسبه می‌شود.

2. مرجع صالح:

   • دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک
   • در صورت امتناع یا تخلف شهرداری از صدور گواهی، دیوان عدالت اداری مرجع صالح است.

3. صلاحیت محلی:
   چون موضوع دعوا مربوط به املاک است، مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، باید در محل وقوع ملک طرح شود.

4. درخواست‌های توأمان:
   برای پیش‌فروش‌ها یا بناهای ناتمام، طرح هم‌زمان خواسته‌های زیر توصیه می‌شود:

   • الزام به تکمیل بنا

   • الزام به اخذ پایان کار

   • الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی

   • الزام به تنظیم سند رسمی

   تأیید شده توسط نظریه مشورتی شماره ۱۳۴۰/۹۸/۷ مورخ ۶/۱۲/۱۳۹۸ اداره حقوقی قوه قضائیه.

5. وضعیت رهن یا بازداشت ملک:

   • رهن: مانع صدور پایان کار نیست و نیازی به طرف دعوا قرار دادن بانک وجود ندارد.
   • بازداشت: مانع استماع دعواست.
   • رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ ۳۰/۳/۱۴۰۲ تصریح دارد که عدم طرف قرار دادن بانک موجب عدم استماع نیست.

6. وکالت خریدار از فروشنده برای اخذ پایان کار:
   اعطای وکالت لزوماً به معنی رفع مسئولیت فروشنده نیست. اگر از مفاد وکالت، قصد برائت وی احراز شود، تعهد از بین می‌رود.

7. در قرارداد پیش‌فروش:
   اگر سازنده (بدون مالکیت رسمی) اقدام به فروش کرده باشد، باید مالک و سازنده هر دو خوانده دعوا باشند.
   دادگاه مالک را ملزم به اخذ پایان کار و سازنده را به جبران خسارات محکوم می‌کند.

8. الزام قانونی فروشنده حتی بدون تصریح در عقد:
   طبق مواد ۲۱۹ تا ۲۳۰ قانون مدنی، فروشنده موظف به انجام مقدمات انتقال رسمی است و اخذ پایان کار از لوازم عرفی این تعهد محسوب می‌شود.

---

🔹 پرسش‌های متداول

---

🔹 جمع‌بندی نهایی