دعوای الزام به تسلیم مبیع | ارکان، شرایط و نکات قانونی
مقدمه
یکی از آثار اصلی عقد بیع، الزام فروشنده (بایع) به تسلیم مبیع به خریدار است. مطابق ماده ۳۶۲ قانون مدنی، «به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع میشود»، مگر اینکه فروشنده با استناد به حق حبس از تسلیم خودداری کند. در واقع، تسلیم مبیع محور اصلی اجرای عقد بیع است و امتناع از آن باعث طرح دعوای «الزام به تسلیم مبیع» میگردد.
📍 ارکان دعوا
- احراز وقوع عقد بیع بین طرفین.
- احراز عدم تحویل مبیع به خریدار (اصل بر عدم تحویل است).
- فرا رسیدن موعد تسلیم مبیع، در صورت داشتن مهلت در قرارداد.
نکته:
عدم پرداخت ثمن بهخودیخود مانع الزام فروشنده به تسلیم نیست؛ مگر اینکه فروشنده ضمن شرایط خاص از حق حبس خود استفاده کند (مواد ۳۷۷ و ۳۶۲ قانون مدنی).
مفهوم تسلیم و قبض
بر اساس ماده ۳۶۷ قانون مدنی:
«تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلا مشتری بر مبیع.»
بنابراین، تسلیم باید بهگونهای باشد که عرفاً خریدار را مسلط بر مبیع بداند (ماده ۳۶۹).
📘 مصادیق عرفی تسلیم:
- تحویل کلید در مورد خانه یا اتومبیل.
- انتقال سند و رفع موانع تصرف در ملک.
- تحویل فیزیکی مبیع منقول.
نحوه و آثار تسلیم
- در عین معین، تسلیم صرفاً ایفای تعهد است.
- در کلی فیالذمه یا کلی در معین، تسلیم علاوه بر ایفای تعهد، موجب انتقال مالکیت میشود. چنانچه مصداقی از کلی تعیین و تسلیم گردد، مالکیت قطعی برای خریدار ایجاد میشود.
📚 نکات مربوط به رسیدگی به دعوا
۱. ماهیت دعوا
- دعوای الزام به تسلیم مبیع، دعوای مالی است.
- اگر مبیع منقول باشد، باید تقویم شود (تعیین ارزش مالی لازم است).
- اگر غیرمنقول باشد، از نظر صلاحیت محل وقوع ملک و از نظر هزینه دادرسی، ارزش منطقهای ملاک عمل است.
۲. مرجع صالح
- برای اموال منقول: دادگاه محل انعقاد عقد، محل اقامت خوانده، یا محل تسلیم.
- برای اموال غیرمنقول: دادگاه محل وقوع ملک (ماده ۱۲ ق.آ.د.م).
۳. طرف دعوا
دعوای الزام به تسلیم باید علیه بایع (فروشنده) مطرح شود نه شخص ثالث—even اگر مال در تصرف دیگری باشد.
آیا قبل از انتقال رسمی ملک دعوای تسلیم قابل طرح است؟
برخی محاکم با استناد به رویهی ثبتی و رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱/۱۰/۱۳۸۳ معتقدند:
تا انتقال رسمی انجام نشود، الزام به تسلیم ملک غیرمنقول قابل استماع نیست.
اما نظر قویتر (و منطبق با دکترین حقوقی) این است که:
دعوا و الزام به تسلیم با احراز وقوع عقد بیع ممکن است، چون مالکیت عرفی منتقل گردیده و تسلیم امری عملی است نه ثبتی.
✅ توصیه عملی:
خواهان بهتر است الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و تسلیم مبیع را همزمان مطرح کند تا حکم قابلیت اجرا پیدا کند.
⚙️ آثار عملی تسلیم
- اگر مبیع قبلاً در اختیار خریدار باشد، نیاز به قبض جدید نیست.
- در مبیع کلی یا کلی در معین، قبض بدون تعیین مصداق ممنوع است و تصرف در حکم غصب است.
زنجیره معاملاتی و فروش زنجیرهای
در فرضی که فروشنده، مبیع را از فرد دیگری خریده ولی هنوز تحویل نگرفته، خریدار دوم میتواند الزام هر دو (فروشنده اول و دوم) را به تسلیم بخواهد.
📜 نظریه مشورتی شماره ۳۲۲/۹۹/۷ مورخ ۲۱/۴/۱۳۹۹:
در چنین موردی، انتقال قرارداد محقق نشده اما خریدار دوم میتواند الزام فروشنده اول و دوم را توأمان بخواهد، مشروط بر وجود سند بیع و اثبات وقوع عقد.
💰 خسارت ناشی از عدم تسلیم
- اگر وجه التزامی در قرارداد پیشبینی شده باشد، خریدار میتواند آن را مطالبه کند.
- در غیراینصورت، میتوان طبق ماده ۲۲۶ قانون مدنی، خسارت تأخیر (تفویت منفعت) را خواست.
مثال: اجرتالمثل مدتی که خریدار از انتفاع مال خود محروم بوده است (مثل آپارتمان یا خودرو).
ضمان معاوضی
طبق ماده ۳۸۷ قانون مدنی:
اگر مبیع قبل از تسلیم بدون تقصیر فروشنده تلف شود، بیع منفسخ و ثمن باید مسترد گردد.
📌 در اموال کلی، انفساخ جاری نیست چون تملیک هنوز محقق نشده است.
💡 حق حبس (گروکشی)
مطابق ماده ۳۷۷ قانون مدنی:
هرکدام از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم عوض خودداری کند تا دیگری اقدام کند، مگر اینکه یکی از عوضین مؤجل باشد.
✅ ویژگیها:
- حق حبس حقی عینی است.
- در صورت تسلیم بخشی از مبیع، حق حبس نسبت به همان قسمت ساقط میشود.
اختلاف در وجود حق حبس
- نظر قدیمی دیوان عالی کشور (رأی ۱۸۷ مورخ ۲۸/۱/۱۳۱۷): فروشنده باید به تسلیم مبیع محکوم شود و در زمان اجرا، تسلیم همزمان عوضین انجام گیرد.
- نظر دکتر کاتوزیان: اگر فروشنده دعوای متقابل مطالبه ثمن مطرح نکرده، دعوای خریدار باید رد شود چون الزام فروشنده بدون پرداخت ثمن، خلاف اصول تعهد متقابل است.
📜 نظریه مشورتی ۸۷۳/۹۶/۷:
اکثریت: ماده ۳۷۷ فقط زمانی اعمال میشود که حداقل یکی از دو عوض حال باشد.
اقلیت: حتی اگر هر دو مؤجل باشند نیز در هنگام حلول اولین موعد، حق حبس متقابل ایجاد میشود.
🔨 نکات خاص
۱. تسلیم در پیشفروش ساختمان
خریدار باید الزام به تکمیل، اخذ پایان کار، تفکیکی و تنظیم سند رسمی را همزمان با تسلیم بخواهد، چون بدون ساخت، امکان اجرای حکم تسلیم وجود ندارد.
۲. مبیع مشاع
مطابق ماده ۳۵۰ ق.م فروش بخشی از مال مشاع صحیح است ولی تسلیم بدون اذن شرکا ممکن نیست.
📜 نظریه مشورتی ۳۱۳۷/۹۷/۷ مورخ ۶/۱۲/۱۳۹۷:
در صورت عدم رضایت سایر شرکا، الزام به تسلیم سهم مشاع غیرقابل استماع است.
📘 استثناء:
در املاک مشاع عملی (مفروزالرعیه) که عرفاً تقسیم شدهاند، تسلیم نیاز به رضایت ندارد.
تسلیم قبل از تکمیل ملک در پیشخرید
در عقد پیشفروش آپارتمان، الزام به تسلیم مشروط به تحقق تعهدات مقدماتی است (ساخت، پایان کار، صورتمجلس تفکیکی، سند رسمی).
تعذر در تسلیم مبیع
اگر بعد از قطعیت حکم، اجرای تسلیم ممکن نشود، خریدار باید با استناد به خیار تعذر تسلیم دعوای فسخ مطرح کند.
اما ابتدا باید حکم الزام به تسلیم صادر و قطعی شود، سپس عدم امکان اجرای آن مستند قرار گیرد.
جمعبندی
- تسلیم مبیع از آثار مستقیم عقد بیع است و مستقل از انتقال رسمی، قابل مطالبه است.
- تسلیم شامل خود مبیع و توابع آن است مگر خلافش در قرارداد ذکر شود.
- در مبیع کلی، تسلیم موجب انتقال مالکیت میشود.
- تسلیم در اموال مشاع بدون اذن سایر شرکا محل اشکال است.
- فروشنده حق دارد از تسلیم خودداری کند اگر حق حبس را اعمال کرده یا خریدار به تعهد خود وفا نکرده باشد.
- در صورت تأخیر در تحویل، خریدار میتواند خسارت و اجرتالمثل مطالبه کند.
