دعوای تأیید و اثبات وقوع بیع
🧩 تعریف دعوا
دعوای تأیید و اثبات وقوع بیع زمانی مطرح میشود که خریدار یا فروشنده، معاملهای را انجام دادهاند (اغلب با سند عادی یا توافق شفاهی) و اکنون به دلایل ثبتی یا اثباتی قصد دارند صحت، وقوع و اعتبار بیع را در دادگاه به اثبات برسانند.
📘 مبنای قانونی:
مطابق ماده ۳۳۸ قانون مدنی،
بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.
و طبق ماده ۳۳۹ قانون مدنی:
بیع به ایجاب و قبول واقع میشود و نیاز به عمل حقوقی دیگری ندارد.
بنابراین زمانی که طرفین قصد انشا دارند و ایجاب و قبول واقع شده است، عقد بیع محکوم به تحقق و صحت است مگر خلاف آن ثابت شود.
⚙️ ارکان دعوای اثبات وقوع بیع
| شماره | رکن | توضیح |
|---|---|---|
| 1 | احراز ایجاب و قبول | وجود پیشنهاد (ایجاب) از یکی و پذیرش (قبول) از دیگری |
| 2 | وجود قصد و رضا | طرفین باید دارای اراده آزاد و سالم باشند |
| 3 | اهلیت طرفین | هر دو باید بالغ، عاقل و رشید باشند |
| 4 | معین بودن مورد معامله | مبیع باید مشخص و معلوم باشد |
| 5 | مشروع بودن جهت | معامله نباید هدف نامشروع داشته باشد |
| 6 | وجود دلایل اثباتی | شهادت شهود، رسید پرداخت ثمن، سند عادی، سوگند، و غیره |
⚖️ مفهوم بیع از منظر فقهی و حقوقی
در فقه:
«هو الإیجاب و القبول الدالان علی نقل الملک بعوض معلوم»
بیع عمل حقوقی است دوطرفه (عقد معاوضی)، که اثر آن انتقال مالکیت عین در برابر عوض معلوم است.
🧱 ارکان صحت معامله بیع
- وجود تراضی (ایجاب و قبول)
- اهلیت قانونی طرفین
- موضوع معین و دارای مالیت
- جهت مشروع
- رضایت آگاهانه بدون اکراه یا اشتباه
⚖️ عقد معلق در برابر عقد منجز
مطابق ماده ۱۸۹ قانون مدنی:
عقد منجز آن است که تأثیر آن بر حسب انشاء موقوف به امر دیگری نباشد، والا معلق است.
✳️ عقد معلق
در عقد معلق، وقوع اثر (مانند انتقال مالکیت) منوط به تحقق رویدادی آینده و نامعلوم است.
تا زمان وقوع آن امر، عقد اثری ندارد.
مثال:
پدر به فرزند بگوید:
«اگر در آزمون قضاوت قبول شدی، این خانه مال تو باشد.»
🔸 خصوصیات معلقعلیه:
- باید حادثهای خارجی و غیر از ارکان عقد باشد.
- باید آتی باشد (نه امری واقعشده در گذشته).
- باید احتمالی و نامعلوم باشد.
💡 در صورت عدم تحققِ معلقعلیه، عقد از ابتدا باطل است.
⚖️ عقد مشروط و تفاوت آن با معلق
عقد مشروط عقدی است که در آن شرطی از نوع فعل، صفت یا نتیجه در ضمن عقد آورده میشود.
اثر عقد همزمان با انشاء به وجود میآید و شرط صرفاً تکلیف یا حق اضافی ایجاد میکند.
| نوع شرط | مثال | ضمانت اجرا |
|---|---|---|
| شرط فعل | «خانه را میفروشم به شرط اینکه رنگآمیزی شود» | الزام، در صورت تخلف ممکن است فسخ |
| شرط صفت | «خانه را میفروشم به شرط اینکه سهخوابه باشد» | حق فسخ برای مشروطله |
| شرط نتیجه | «خانه را میفروشم به شرط وکالت فروش برای من» | تحقق خودبهخود نتیجه |
🔹 تفاوت عقد معلق با عقد مشروط:
- در عقد معلق، تحقق عقد وابسته به رویداد آینده است.
- در عقد مشروط، عقد تشکیل میشود ولی اجرای شرط بعد از آن است.
📘 به تعبیر دکتر شهیدی:
در عقد معلق، شرط علت عقد است، اما در عقد مشروط عقد علت شرط است.
⚖️ ویژگیهای عقد بیع
- عقد لازم است (طرفین نمیتوانند بدون سبب قانونی آن را فسخ کنند).
- معوض است؛ هر طرف مالی میدهد و مالی میگیرد.
- رضایی است؛ نیاز به تشریفات خاصی ندارد مگر قانون مقرر کند.
- مبیع باید عین باشد نه منفعت یا حق صرف.
📍 در خصوص سرقفلی:
برخی آن را حق دانسته و قابل بیع نمیدانند؛ اما در عمل در صورت همراه بودن با انتقال عین مستأجره، خریدوفروش آن پذیرفته شده است.
⚖️ شرایط استماع دعوای اثبات وقوع بیع نسبت به اموال
| نوع مال | وضعیت اقامه دعوا | مرجع صالح |
|---|---|---|
| منقول | قابل استماع است با ارائه ادله | دادگاه محل انعقاد عقد یا اقامت خوانده |
| غیرمنقول (دارای سابقه ثبتی) | معمولاً غیرقابل استماع؛ باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شود | دادگاه محل وقوع ملک |
| غیرمنقول فاقد سابقه ثبتی | قابل استماع است؛ میتوان اثبات بیع و مالکیت را توأماً خواست | دادگاه محل وقوع ملک |
📚 رأی وحدت رویه ۵۶۹ مورخ ۱۰/۱۰/۱۳۷۰:
دعوای اثبات وقوع بیع نسبت به املاک ثبتنشده قابل استماع است.
اما نسبت به املاک ثبتشده چنین دعوایی مغایر با مواد ۲۲، ۴۲ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک است و قابلیت استماع ندارد.
⚖️ آثار حکم اثبات وقوع بیع
- ماهیت اعلامی دارد (اجرائیه صادر نمیشود).
- صرفاً وقوع و اعتبار عقد را اعلام میکند.
- در صورت تأیید، میتواند مبنای طرح دعوای دیگر (مانند الزام به تنظیم سند رسمی) گردد.
⚖️ نکات کلیدی و رویه قضایی
- دعوای اثبات بیع از دعاوی مالی غیرپولی است؛ باید تقویم شود.
- هزینه دادرسی نسبت به اموال غیرمنقول بر مبنای ارزش منطقهای ملک محاسبه میگردد.
- اگر بین طرفین اختلافی نباشد، دعوا فاقد نفع عملی است و ممکن است غیرقابل استماع اعلام گردد.
- اداره حقوقی قوه قضاییه (نظریه ۴۴۶/۹۶/۷ مورخ ۲۶/۲/۱۳۹۶):
تنفیذ صرف قرارداد عادی بیع قابل استماع نیست، مگر هدف خواهان اثبات معامله و مالکیت در ملک ثبتنشده باشد.
- در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، طرح خواسته اثبات وقوع بیع معمولاً ضروری نیست مگر برای اطمینان.
⚖️ معاملات معارض بین سند رسمی و عادی
⛔ مطابق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی و ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامههای توسعه کشور (۱۳۹۵):
- معاملات راجع به املاک ثبتشده باید رسمی باشند.
- اسناد عادی در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد است.
- اگر معامله عادی مقدم بر معامله رسمی باشد، تنها در صورت احراز صحت بیع عادی و وجود دلیل معتبر (مثلاً پرداخت ثمن) میتواند مقدم شناخته شود.
⚖️ مثالهای عملی و فقهی
🧾 ۱. بیع مقدم و رهن مؤخر
اگر فروشنده ملکی را با سند عادی بفروشد و بعد آن را با سند رسمی در رهن بانک قرار دهد:
بر اساس نظریه مشورتی شماره ۱۶۹۲/۶۹/۷ مورخ ۲۲/۷/۱۳۹۶ اداره حقوقی قوه قضاییه:
در صورت احراز صحت بیع عادی، عقد رهن بیاعتبار است و دادگاه حکم به ابطال سند رهن صادر میکند.
⚖️ روشهای اثبات وقوع بیع
- ارائهی سند عادی یا رسید پرداخت ثمن
- شهادت شهود
- کارشناسی خط و امضا
- سوگند قانونی در موارد فقدان دیگر ادله
- در خصوص خودرو، سابقه بیمه شخص ثالث در سامانه سنهاب بیمه مرکزی نیز میتواند دلیلی بر تصرف و انتقال باشد.
⚖️ قولنامه و تفاوت آن با مبایعهنامه
قولنامه: وعدهنامهی دوطرفه برای انجام عقد بیع در آینده است (عقد عهدی).
اما در عرف ایران معمولاً قولنامه حاوی قصد بیع فعلی است و در واقع مبایعهنامه تلقی میشود.
بنابراین، دادگاه باید قصد واقعی طرفین را با بررسی شرایط احراز کند نه صرف عنوان سند.
⚖️ وکالت در مقام بیع
در مواردی که به جای مبایعهنامه فقط وکالتنامه رسمی یا عادی تنظیم شده،
اگر قرائن نشان دهد طرفین قصد فروش و خرید واقعی داشتهاند (مثل پرداخت وجه ثمن)،
دادگاه میتواند آن را وکالت در مقام بیع دانسته و معامله را نافذ اعلام کند.
🧾 خلاصه نهایی: جدول جمعبندی
| عنوان | توضیح |
|---|---|
| نوع دعوا | مالی و اعلامی |
| مبنای قانونی | مواد ۳۳۸، ۳۳۹، ۱۸۹، ۲۲۳ قانون مدنی؛ مواد ۲۲، ۴۷، ۴۸ قانون ثبت |
| شرط اساسی | تحقق ایجاب و قبول، قصد و رضا، اهلیت طرفین |
| ادله لازم | سند عادی، شهادت، پرداخت ثمن، کارشناسی امضاء |
| مرجع صالح | نسبت به ملک ثبتشده: دادگاه محل ملک |
| نتیجه حکم | اعلام وقوع بیع، بدون صدور اجرائیه |
| کاربرد بعدی | مبنای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی |
