دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط | ارکان، شرایط و آثار
مقدمه
تخلیه به جهت تعدی یا تفریط مستأجر یکی از موارد استثنایی است که قانون برای فسخ قرارداد اجاره و سلب حق ادامه تصرف مستأجر پیشبینی کرده است.
منشأ این قاعده در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و ماده ۴۸۷ قانون مدنی است و نوع تصمیم دادگاه بستگی دارد به اینکه قرارداد اجاره مشمول قانون کدام دوره باشد:
- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶
- یا قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶
ارکان دعوا
۱. احراز رابطه استیجاری
وجود قرارداد اجاره بین موجر و مستأجر (رسمی یا عادی، صریح یا ضمنی) باید اثبات شود.
۲. تحقق تعدی یا تفریط
- در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶ صرف اثبات تعدی یا تفریط کافی است.
- در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶، علاوه بر اثبات تعدی یا تفریط، باید ناتوانی موجر در منع مستأجر نیز ثابت شود.
قراردادهای اجاره مشمول قانون سال ۱۳۵۶
در اجارههای قبل از ۱ مهر ۱۳۷۶، حتی پس از پایان مدت اجاره، مستأجر میتواند تصرف را ادامه دهد مگر در موارد مندرج در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۵۶.
یکی از مهمترین این موارد:
بند ۸ ماده ۱۴: تعدی یا تفریط مستأجر
نکته مهم:
- در صورت احراز تعدی یا تفریط، مستأجر حق کسب و پیشه یا تجارت خود را از دست میدهد.
- ولی حق سرقفلی که ناشی از توافق طرفین است، پابرجا میماند؛ مگر اینکه قرارداد خلاف آن را مقرر کند.
قراردادهای اجاره مشمول قانون سال ۱۳۷۶
در اجارههای پس از ۲ مهر ۱۳۷۶، مستأجر موظف است پس از انقضای مدت، ملک را تخلیه کند.
اما در مدت عقد نیز اگر به موجب ماده ۴۸۷ قانون مدنی مرتکب تعدی یا تفریط شود و موجر قادر به جلوگیری نباشد،
حق فسخ اجاره و طرح دعوی تخلیه برای موجر ایجاد میشود.
در عمل، به علت کوتاه بودن مدت اجارهها، این دعوی در قانون ۷۶ کمتر مطرح میشود، چون اغلب پیش از پایان رسیدگی، مدت منقضی میگردد.
🔍 تعریف تعدی و تفریط در قانون مدنی
| ماده | تعریف | نوع عمل |
|---|---|---|
| ۹۵۱ | تعدی: تجاوز از حدود اذن یا متعارف نسبت به مال یا حق دیگری | فعل مثبت |
| ۹۵۲ | تفریط: ترک عملی که برای حفظ مال دیگری لازم است | ترک فعل |
| ۹۵۳ | تقصیر شامل تعدی و تفریط است | — |
آثار تعدی یا تفریط
- در قانون ۵۶: دادگاه دستور تخلیه صادر میکند بدون پرداخت حق کسب و پیشه.
- در قانون ۷۶: موجر ابتدا اجاره را فسخ و سپس تخلیه را مطالبه میکند.
- مهلت اجرای حکم تخلیه: ۱۰ روز تا ۲ ماه از تاریخ ابلاغ.
نکات حقوقی و رویهای
۱. ماهیت دعوی
غیرمالی است (هزینه دادرسی غیرمالی دارد).
۲. صلاحیت محلی
دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک.
مصادیق و نمونههای تعدی و تفریط
🧱 الف) تغییرات بدون اذن موجر
- ایجاد نیمطبقه یا بالکن
- تخریب تیغهها و تغییر در ساختار بنا
- بالا بردن ارتفاع سقف، ایجاد حمام یا سرویس جدید
- تبدیل دو مغازه مجزا به یک مغازه یا بالعکس
📘 نظریه مشورتی 395/7 مورخ 9/6/1381
اگر تعمیرات در حدود متعارف برای استفاده باشد و اساس بنا را تغییر ندهد، مصداق تعدی یا تفریط نیست.
🛠 ب) تغییرات جزئی
- نصب پارتیشن یا شیشه داخلی
- پارکت کردن کف یا تعویض درب و پنجرهها
- تعویض کاشی یا زیباسازی ظاهری ملک
این موارد معمولاً موجب کاهش ارزش ملک نیست و تعدی یا تفریط محسوب نمیشود.
🏚 ج) ترک نگهداری و بیتوجهی به ملک
چنانچه مستأجر وظیفه نگهداری و رفع عیب ملک را ترک کند، تفریط محسوب میشود.
📘 نظریه مشورتی 1336/93/7 مورخ 9/6/1393
ترک عمل لازم برای حفظ عین مستأجره از مصادیق تفریط است.
🔨 د) انجام تعمیرات اساسی بدون اذن موجر
اگر مستأجر برای بازسازی ملک فرسوده اقدام کند، تعدی محسوب نمیشود؛
اما حق مطالبه هزینهها را ندارد (ماده ۵۰۲ قانون مدنی).
🚪 هـ) تعطیلی مغازه یا عدم استفاده از مورد اجاره
📘 نظریه مشورتی 348/1401/7 مورخ 23/8/1401
اگر عدم استفاده موجب متروکه شدن و آسیب به ملک شود، تفریط محسوب میشود.
⏳ تأخیر در طرح دعوی از سوی موجر
- نظر اول: تأخیر موجب سقوط حق نمیشود.
- نظر دوم: سکوت طولانی موجر همراه با دریافت اجارهبها، قرینه بر رضایت و اسقاط حق است (بهویژه در اجارههای قدیمی).
⚖️ طرح همزمان فسخ و تخلیه
- در قانون ۵۶، اگر مدت اجاره منقضی شده باشد، طرح «تخلیه» کافی است.
- در قانون ۷۶، موجر باید فسخ و تخلیه را همزمان بخواهد؛
وگرنه دادگاه قرار عدم استماع دعوا صادر میکند.
🏢 تأثیر تعدی و تفریط بر سرقفلی و حق کسب و پیشه
| نوع حق | وضعیت در صورت تعدی یا تفریط |
|---|---|
| حق کسب و پیشه | از بین میرود |
| حق سرقفلی | باقی میماند؛ موجر باید بهای عادله آن را بپردازد |
📘 نظریه مشورتی 956/98/7 مورخ 10/10/1398
زوال حق کسب و پیشه موجب زوال حق سرقفلی نیست و ارزیابی بهای آن باید در دعوای جداگانه انجام شود.
موارد خاص
🏠 تعدی و تفریط در زمان مالک سابق
- اگر مالک پیشین از تخلف مطلع بوده و سکوت کرده، حق فسخ به خریدار منتقل نمیشود.
- اگر از آن بیاطلاع بوده یا حق مزبور را در معامله منتقل کرده باشد، مالک جدید میتواند طرح دعوا کند.
👥 تعدد موجرین
در صورت وجود چند موجر، اقامه دعوا توسط یکی از آنها کافی است ولی اجرای حکم تابع مقررات ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی است.
جمعبندی
- دعوای تخلیه به جهت تعدی یا تفریط از دعاوی غیرمالی و استثنایی است.
- در قانون ۵۶ صرف اثبات تعدی یا تفریط کافی است.
- در قانون ۷۶ علاوه بر آن، موجر باید ناتوانی خود از جلوگیری را ثابت کند.
- تعدی یعنی تجاوز از حدود اذن، و تفریط یعنی ترک عمل لازم برای حفظ مال غیر.
- با وقوع تخلف، مستأجر حق کسب و پیشه خود را از دست میدهد ولی حق سرقفلی باقی است.
