دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل (موضوع بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶)
🟦 مقدمه
دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره تجاری از جمله بیشترین دعاوی مطرح در محاکم حقوقی کشور است که بهویژه در املاک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ اهمیت فراوانی دارد.
بر اساس این قانون، مستأجر حتی پس از پایان مدت اجاره، همچنان حق ادامه تصرف در ملک را دارد و موجر تنها در موارد خاصی که قانون مشخص کرده، میتواند تقاضای تخلیه کند.
یکی از مهمترین موارد تخلیه که در بند ۷ ماده ۱۴ قانون مذکور پیشبینی شده، تغییر شغل بدون رضایت موجر است.
در چنین حالتی، اگر مستأجر شغل تعیینشده در قرارداد را تغییر دهد و شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق نباشد، تخلف تحقق یافته و موجر حق درخواست تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت را پیدا میکند.
این مقاله ضمن بررسی ارکان تحقق این دعوا، به تحلیل رویه قضایی، آثار تخلف، تفاوت میان حق سرقفلی و کسب و پیشه، و نظریات مشورتی مرتبط میپردازد.
🧩 ارکان دعوا
برای احراز دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل، وجود شرایط زیر ضروری است:
- احراز رابطه استیجاری بین موجر و مستأجر؛
- احراز مالکیت خواهان یا ذینفع بودن وی در مطالبه تخلیه؛
- شمول قرارداد اجاره بر قانون سال ۱۳۵۶ (شروع رابطه استیجاری قبل از ۱ مهر ۱۳۷۶)؛
- تصریح شغل معین در قرارداد اجاره؛
- احراز تغییر شغل در محل اجاره توسط مستأجر؛
- عدم مشابهت عرفی شغل جدید با شغل سابق.
🏛️ تشریح دعوا
در قراردادهای اجارهای که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ هستند،
مستأجر حتی پس از انقضای مدت اجاره نیز حق ادامه تصرف در ملک را دارد و موجر تنها در موارد استثنایی حق درخواست تخلیه دارد.
یکی از این موارد، تغییر شغل است.
به این معنا که اگر مورد اجاره برای شغل معینی (مثلاً نانوایی یا خیاطی) واگذار شده باشد ولی مستأجر بدون اجازه موجر شغل خود را تغییر دهد و شغل جدید عرفاً مشابه شغل قبلی نباشد،
موجر حق دارد دعوای تخلیه عین مستأجره بدون پرداخت حق کسب، پیشه یا تجارت را در دادگاه مطرح نماید.
دادگاه در صورت احراز تخلف، دستور تخلیه را صادر کرده و معمولاً بین ده روز تا دو ماه پس از قطعیت حکم به مستأجر مهلت میدهد تا ملک را تخلیه نماید.
نکته: اگر ملک دارای حق سرقفلی باشد، تخلف مستأجر تأثیری بر آن ندارد و مستأجر میتواند
در قالب دعوای جداگانه یا تقابل، درخواست استرداد یا پرداخت بهای سرقفلی خود را مطرح کند.
هرچند دیدگاه مخالف معتقد است که سرقفلی و حق کسبوپیشه مفهوماً یکی هستند و در صورت تخلف
هیچ وجهی نباید به مستأجر پرداخت شود.
📘 نکات مهم مربوط به دعوا
| موضوع | توضیح مبنایی |
|---|---|
| ماهیت دعوا | دعوای تخلیه از دعاوی غیرمالی است. |
| مرجع صالح | دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک. |
| قانون حاکم | قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶. |
| حق کسب یا سرقفلی | تغییر شغل موجب سقوط حق کسب و پیشه یا تجارت میشود، اما حق سرقفلی باقی است و در صورت مطالبه باید پرداخت گردد. |
⚖️ بررسی ماهیت خواسته
در صدر ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ عبارت «فسخ اجاره و تخلیه» آمده است.
در نتیجه:
- اگر مدت اجاره به پایان رسیده باشد، کافی است خواسته «تخلیه به جهت تغییر شغل» تقدیم شود.
- اما اگر قرارداد هنوز معتبر باشد، باید هر دو خواسته فسخ قرارداد اجاره و تخلیه توأمان مطرح شوند.
🔄 موارد جواز تغییر شغل
مستأجر تنها زمانی میتواند شغل خود را بدون اذن موجر تغییر دهد که:
- در قرارداد اجاره شغل معینی قید نشده باشد.
(مفهوم مخالف بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶)
⚙️ مفهوم شغل مشابه
قانون معیار دقیقی برای مشابهت شغلی بیان نکرده و آن را به عرف واگذار کرده است.
در نظریه مشورتی شماره 908/98/7 مورخ ۲۸/۸/۱۳۹۸ اداره حقوقی قوه قضاییه آمده است:
از نظر عرفی، فروشگاه مانتو و فروشگاه پوشاک ورزشی مشاغل مشابه تلقی میشوند،
لذا تخلیه به استناد تغییر شغل در این حالت جایز نیست.
بنابراین صرف تفاوت اتحادیه صنفی موجب غیرمشابه دانستن دو شغل نمیشود.
ملاک اصلی درک عرفی جامعه از ماهیت شغل و کاربری محل است.
📜 شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶
قرارداد زمانی مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است که:
- تاریخ شروع رابطه استیجاری پیش از ۱ مهر ۱۳۷۶ باشد.
حتی اگر قرارداد پس از آن تاریخ چندین بار تمدید شده باشد، همچنان تابع قانون ۱۳۵۶ باقی خواهد ماند.
این موضوع در رأی وحدت رویه شماره ۶۱۸ مورخ ۱۸/۶/۱۳۷۶ دیوان عالی کشور نیز تصریح شده است.
🏠 انتقال ملک پس از تغییر شغل
اگر مستأجر شغل خود را تغییر دهد و مالک پس از آن ملک را به دیگری انتقال دهد،
انتقال ملک قرینه بر اسقاط حق تخلیه محسوب میشود.
زیرا اقدام به فروش ملک نشاندهنده آن است که موجر سابق از حق تخلیه صرفنظر کرده است و مالک جدید نیز از همان وضعیت موجود مطلع بوده است.
⏱️ تأخیر در طرح دعوا
تأخیر طولانی موجر در اعمال حق تخلیه، بهویژه در صورت دریافت اجارهبها پس از تغییر شغل،
میتواند قرینهای بر اسقاط حق تخلیه تلقی شود.
⚖️ تعدد جهات تخلیه (تغییر شغل، تعدی و تفریط و…)
طرح همزمان چند جهت برای تخلیه امکانپذیر است مشروط بر اینکه خواهان در هر یک جازم باشد.
به موجب نظریه مشورتی شماره 344/1400/7 مورخ ۳۱/۵/۱۴۰۰ اداره حقوقی قوه قضاییه:
اگر ذکر دو یا چند سبب ناشی از تردید باشد، دعوا قابل استماع نیست.
اما اگر خواهان نسبت به تمام جهات مطمئن باشد، دادگاه باید مشخص کند
کدام سبب محرز بوده و بر اساس آن حکم صادر کند.
🚫 طرح دعوای الزام موجر به پذیرش تغییر شغل
طرح خواستهای تحت عنوان «الزام موجر به قبول تغییر شغل مستأجر»
فاقد مبنای قانونی است و قابل استماع نیست.
قانونگذار در بند ۷ ماده ۱۴ تنها اجازه تخلیه را داده و
هیچ مجوزی برای اجبار موجر به پذیرش تغییر شغل پیشبینی نکرده است.
🧾 جمعبندی نهایی
| عنوان | توضیح |
|---|---|
| مبنای قانونی | بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ |
| ارکان دعوا | رابطه استیجاری، تصریح شغل، تغییر شغل، عدم مشابهت عرفی |
| ماهیت دعوا | غیرمالی |
| مرجع صالح | دادگاه عمومی محل وقوع ملک |
| آثار تخلف | سقوط حق کسب و پیشه یا تجارت، بقای حق سرقفلی |
| امکان تغییر شغل | فقط در صورت عدم تعیین شغل در قرارداد |
| معیار مشابهت | تشخیص عرفی |
| انتقال ملک | قرینه بر اسقاط حق تخلیه |
| تأخیر موجر | ممکن است موجب سقوط حق تخلیه شود |
| تعدد جهات تخلیه | مجاز است مشروط بر جزم در هر دلیل |
| الزام موجر به پذیرش تغییر شغل | فاقد وجاهت قانونی |
