دعوای تعدیل اجارهبها (در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶)
مقدمه
در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، مستأجر حتی پس از انقضای مدت اجاره میتواند همچنان در عین مستأجره متصرف باقی بماند، مگر در موارد خاصی که قانون اجازهی تخلیه را داده است.
در مقابل، قانونگذار برای حمایت از موجر نیز حق درخواست تعدیل اجارهبها را مطابق ماده ۴ قانون ۱۳۵۶ هر سه سال یکبار پیشبینی کرده است.
✅ ارکان دعوا
-
احراز رابطهٔ استیجاری
وجود رابطه اجاره بین موجر و مستأجر باید احراز گردد؛ صرف تصرف مستأجر بدون قرارداد معتبر یا دلایل کافی، کافی نیست. -
احراز مالکیت یا ذینفعی خواهان (موجر)
خواهان باید مالک منافع یا قائممقام قانونی مالک باشد؛ مانند وراث مالک یا انتقالگیرنده رسمی. -
شمول قرارداد نسبت به قانون سال ۱۳۵۶
تنها اجارهنامههایی که پیش از تاریخ ۱ مهر ۱۳۷۶ منعقد شدهاند (مشمول قانون ۱۳۵۶) قابلیت طرح این دعوا را دارند.
در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶، اصول آزادی قراردادها حاکم است و حق تعدیل وجود ندارد. -
گذشت سه سال از آخرین تعدیل یا حکم قطعی قبلی
در صورتی که قبلاً حکم تعدیل صادر شده باشد، درخواست مجدد باید پس از سه سال از تاریخ مقرر در حکم پیشین مطرح گردد.
📘 مبانی قانونی
براساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶:
“در مواردی که به علت بالا رفتن یا پایین آمدن هزینه زندگی یا ترقی یا تنزل نرخ عادله اجارهبها، تقاضای تعدیل اجارهبها میشود، دادگاه میزان اجارهبهای عادلانه را تعیین میکند…”
⚙️ تشریح دعوا و نحوه رسیدگی
۱. اقامه دعوای تعدیل اجارهبها
موجر میتواند هر سه سال یک بار از مستأجر بخواهد که اجارهبها را بر اساس ارزش منصفانهی روز تعدیل کند.
دادگاه پس از تشکیل جلسه، موضوع را جهت کارشناسی به کارشناس رسمی ارجاع میدهد.
۲. ارزیابی کارشناسی
کارشناس موظف است بر مبنای عوامل زیر اجارهبهای جدید را تعیین نماید:
- موقعیت ملک از لحاظ تجاری و اقتصادی
- وجود حق کسب، پیشه و تجارت
- وجود یا عدم وجود حق سرقفلی
- وضعیت تورم و سطح عمومی اجارهها
نکته: برای املاک تجاری دارای حق سرقفلی، اجارهبهای تعیینشده به مراتب ناچیزتر است.
۳. زمان ملاک تعدیل
ملاک محاسبه اجارهبهای جدید تاریخ تقدیم دادخواست است، نه تاریخ نظریه کارشناسی یا صدور حکم.
⚖️ نکات و ضوابط مربوط به دعوا
-
ماهیت دعوا
- دعوای تعدیل اجارهبها اصولاً غیرمالی محسوب میشود.
- اگر موجر علاوه بر تعدیل، مطالبه مازاد اجارهبهای جدید نسبت به مبلغ سابق را نیز بخواهد، آن بخش مالی است.
-
مرجع صالح رسیدگی
- با توجه به بند ۴ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف (اصلاحی)، رسیدگی با دادگاه صلح (دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک) است.
-
شمول مکانی و نوع ملک
- قانون ۱۳۵۶ صرفاً ناظر بر اماکن تجاری است؛ نه اماکن مسکونی.
- بهموجب رأی وحدت رویه شماره ۴ مورخ ۱۹/۲/۱۳۶۳، اماکن مسکونی از شمول قانون سال ۵۶ خارجاند (به واسطه قانون سال ۱۳۶۲).
-
خسارات دادرسی
- مستأجر الزام به پرداخت هزینه دادرسی یا حقالزحمه کارشناسی ندارد؛ زیرا افزایش اجاره بهعلت تورم است و مستأجر نقشی در آن ندارد.
📊 نحوه صدور حکم تعدیل اجارهبها
-
دادگاه پس از وصول نظر کارشناس و عدم اعتراض، حکم بهصورت زیر صادر میکند:
«اجارهبها از مبلغ سابق به مبلغ جدید از تاریخ تقدیم دادخواست تا آتیه تعدیل میگردد.»
-
اگر موجر در دادخواست خود مطالبه ما بهالتفاوت اجارهبها از تاریخ دادخواست تا زمان صدور حکم را نیز مطرح کرده باشد، دادگاه میتواند حکم به پرداخت مازاد را نیز صادر نماید.
-
در همین راستا، مطالبهی خسارت تأخیر تأدیه بر اساس ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی امکانپذیر است.
⚖️ ماهیت و آثار حکم تعدیل
- ماهیت: اعلامی است؛ یعنی صرفاً مبلغ اجاره را تغییر میدهد، قابل اجرا نیست مگر برای قسمت مالیِ مطالبه ما بهالتفاوت.
- در صورت عدم پرداخت اجاره بهای جدید، موجر میتواند:
- دعوای مطالبه اجور معوقه، یا
- دعوای تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها مطرح نماید.
📑 نکته درباره تنظیم سند رسمی اجاره
صرف صدور حکم تعدیل اجارهبها موجری را مجاز به اجبار مستأجر به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی اجاره نمیکند.
برای این خواسته باید یک دعوای مستقل طبق مواد ۷ تا ۱۱ قانون ۱۳۵۶ اقامه شود.
👥 تعدد موجرین یا وراث مالک
در فرضی که مالک دارای چند وارث یا شریک است:
-
به موجب نظریه مشورتی شماره 834/95/7 مورخ ۹/۴/۱۳۹۵ اداره حقوقی قوه قضائیه،
هر یک از وراث یا شرکای موجر میتوانند به نسبت سهم خود دعوای تعدیل اجارهبها اقامه نمایند. -
این دعوا نیازی به طرح توسط همهی شرکا ندارد.
-
کارشناس فقط میزان اجارهبهای سهم خواهان را تعیین میکند و حکم نیز نسبت به همان سهم قابلیت اجرا دارد.
🔁 تجدیدنظرخواهی حکم
اگرچه طبق قسمت اخیر ماده ۴ قانون سال ۵۶، حکم تعدیل «قطعی» اعلام شده است،
اما به موجب رأی وحدت رویه شماره ۵۱۹ مورخ ۲/۱۲/۱۳۶۷،
احکام تعدیل اجارهبها قابل تجدیدنظر میباشند.
⚖️ مرجع و صلاحیت
| موضوع | مرجع رسیدگی | ماهیت دعوا |
|---|---|---|
| تعدیل اجارهبها | دادگاه عمومی (صلح) محل وقوع ملک | غیرمالی |
| مطالبه ما بهالتفاوت اجارهبها | همان دادگاه | مالی |
| اعتراض به نظریه کارشناس یا مقدار اجاره | دادگاه تجدیدنظر استان | بر حسب مورد |
🧾 خلاصه نکات کلیدی
- مستأجر در املاک تجاری مشمول قانون سال ۱۳۵۶، پس از پایان مدت اجاره کماکان متصرف قانونی است.
- موجر هر سه سال یک بار میتواند به استناد ماده ۴ قانون مذکور، درخواست تعدیل اجارهبها بدهد.
- دعوا صرفاً مربوط به اماکن تجاری است، نه مسکونی.
- ملاک زمانی تعیین اجاره جدید: تاریخ تقدیم دادخواست.
- حکم تعدیل جنبه اعلامی دارد و فقط در قسمت مازاد مالی (در صورت مطالبه) اجرایی است.
- حکم تعدیل قابل تجدیدنظرخواهی است.
- در صورت تعدد ورثه، هر کدام میتوانند نسبت به سهم خویش جداگانه اقدام کنند.
- مستأجر مکلف به پرداخت حقالزحمه کارشناسی به موجر نیست.
