دعوای مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف
🧩 تعریف دعوای اجرتالمثل ایام تصرف
دعوای مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف یکی از دعاوی مالی در روابط موجر و مستأجر است که زمانی مطرح میشود که:
پس از پایان مدت قرارداد اجاره، مستأجر از تخلیه ملک خودداری مینماید و همچنان در آن تصرف بدون مجوز دارد.
در این حالت، مالک (موجر) میتواند با استناد به ماده ۴۹۴ قانون مدنی، اجرت متناسب با مدت و منفعت استفاده مستأجر از ملک را تحت عنوان اجرتالمثل ایام تصرف مطالبه کند.
📘 مبنای قانونی:
ماده ۴۹۴ قانون مدنی:
اگر پس از پایان اجاره، مستأجر بدون اذن مالک ملک را در تصرف نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرتالمثل خواهد بود، حتی اگر از ملک انتفاع نبرده باشد.
⚙️ ارکان اصلی دعوای مطالبه اجرتالمثل
- احراز مالکیت خواهان بهعنوان موجر یا قائممقام او
- پایان مدت قرارداد اجاره (انقضای مدت)
- ادامه تصرف توسط مستأجر پس از اتمام اجاره
- عدم تمدید یا تجدید قرارداد اجاره
- بازگرداندن یا تودیع ودیعه به مستأجر یا دادگستری
- نبود وجه التزام قراردادی بابت تأخیر در تخلیه (عدم اجتماع دو خسارت)
📚 تشریح و ماهیت دعوا
- در این دعوا، دیگر رابطهی قراردادی وجود ندارد و تصرف مستأجر فاقد مجوز قانونی است.
- در صورت اذن ضمنی موجر (مثلاً سکوت مالک)، تصرف غاصبانه محسوب نمیشود.
- اگر مستأجر با اذن، ولی بدون استفاده واقعی در ملک باقی مانده باشد، موجر مستحق اجرتالمثل نیست.
- اما در صورتی که تصرف بدون اذن یا پس از تقاضای تخلیه انجام شود، اجرتالمثل حتماً قابل مطالبه است.
⚖️ تفاوت اجرتالمسمی و اجرتالمثل
| نوع اجرت | تعریف | مبنا |
|---|---|---|
| اجرتالمسمی | مبلغی که در قرارداد اجاره توافق شده | ناشی از رابطهی قراردادی |
| اجرتالمثل | مبلغی که در نبود قرارداد و صرفاً به سبب تصرف بدون اذن تعیین میشود | مبتنی بر عرف و نظر کارشناس رسمی دادگستری |
💡 نکته:
بهمحض پایان قرارداد، اجرتالمسمی منقضی میشود و اگر مستأجر بماند، موضوع مشمول اجرتالمثل میشود.
⚖️ اصول و نکات مهم حقوقی در دعوای اجرتالمثل
-
ماهیت دعوا:
دعوایی مالی و غیرمنقول محسوب میشود.
لذا حتی اگر مبلغ کمتر از بیست میلیون تومان باشد، تنها دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی دارد (شورای حل اختلاف ندارد). -
هزینه دادرسی:
چون میزان اجرتالمثل در ابتدا مشخص نیست، هزینه بهصورت علیالحساب پرداخت میشود و پس از کارشناسی، مابهالتفاوت آن وصول میگردد. -
حق حبس مستأجر:
در صورت عدم استرداد ودیعه از سوی موجر، مستأجر حق دارد تا هنگام دریافت ودیعه، از تخلیه خودداری کند و در این مدت، موجر حق مطالبه اجرتالمثل ندارد.
(نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه شماره ۱۹۵/۱۴۰۰/۷ مورخ ۱۲/۰۳/۱۴۰۰). -
وجهالتزام و اجرتالمثل قابل جمع نیستند:
اگر در قرارداد برای تأخیر در تخلیه وجه التزام روزانه مشخص شده باشد، موجر نمیتواند علاوهبر آن اجرتالمثل مطالبه کند، زیرا این دو جایگزین یکدیگرند. -
سکوت موجر پس از پایان اجاره:
طبق نظر دکتر کاتوزیان، سکوت موجر دلالت بر اذن ضمنی به تداوم تصرف دارد، لذا تا زمانی که موجر اعلام عدم رضایت نکند، تصرف غاصبانه نیست.
💰 تعیین میزان اجرتالمثل
- بر اساس نظریه کارشناسی رسمی دادگستری
- ملاک تعیین:
نوع منفعت، موقعیت ملک، متراژ، عرف منطقه و نوع استفاده (تجاری یا مسکونی) - ممکن است بیشتر یا کمتر از اجرتالمسمی باشد.
🔸 اگر تصرف با اذن موجر باشد، تنها بهاندازهی میزان استفاده واقعی اجرتالمثل تعلق میگیرد.
جدول وضعیتهای مختلف تصرف و استحقاق اجرتالمثل
| وضعیت تصرف | اذن موجر | استفاده واقعی | موجر مستحق اجرتالمثل هست؟ |
|---|---|---|---|
| بدون اذن مالک | ❌ | ✅ / ❌ | ✅ در هر حال |
| با اذن ضمنی و استفاده واقعی | ✅ | ✅ | ✅ |
| با اذن و بدون استفاده | ✅ | ❌ | ❌ |
| با اذن رایگان | ✅ (اذن مجانی) | ✅ / ❌ | ❌ |
⚖️ خلاصه کاربردی برای طرح دعوا
- ارسال اظهارنامه رسمی برای مطالبه تخلیه
- تقدیم دادخواست مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف همزمان با دعوای تخلیه
- مدارک لازم:
- سند مالکیت
- اجارهنامه منقضیشده
- گواهی تودیع ودیعه یا استرداد آن
- نظریه یا درخواست کارشناسی
📑 جمعبندی نهایی
| عنوان | نتیجه |
|---|---|
| نوع دعوا | مالی و غیرمنقول |
| مبنای قانونی | ماده ۴۹۴ قانون مدنی |
| مرجع صالح | دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک |
| شرط لازم برای مطالبه | پایان مدت اجاره و عدم تخلیه |
| هنگام وجود ودیعه پرداختنشده | مستأجر حق حبس دارد و موجر مستحق اجرتالمثل نیست |
| وجهالتزام قراردادی | با اجرتالمثل قابل جمع نیست |
| مرجع تعیین میزان | کارشناس رسمی دادگستری |
