دعوای مطالبه سرقفلی
مقدمه
حق سرقفلی یکی از مهمترین و درعینحال پیچیدهترین مباحث در روابط موجر و مستأجر است.
با وجود شباهت ظاهری میان حق سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت، این دو نهاد تفاوتهای بنیادینی دارند؛ اولی قراردادی و توافقی است و دومی قانونی و حمایتی (منحصر به قانون سال ۱۳۵۶).
در این مقاله، ارکان دعوی، نحوه مطالبه سرقفلی، معیارهای محاسبه و تمایزش از سایر مفاهیم را بررسی میکنیم.
🧩 ارکان دعوا
- احراز رابطه استیجاری میان موجر و مستأجر.
- احراز وجود حق سرقفلی ناشی از قرارداد یا عرف مستقر.
- ارجاع به کارشناسی رسمی جهت تعیین مبلغ سرقفلی به نرخ عادله روز.
💬 تعریف مفهوم سرقفلی
مطابق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و عرف معاملات تجاری، سرقفلی مبلغی است که مستأجر در ابتدای عقد اجاره به موجر میپردازد تا در زمان تخلیه، بهای عادله روز آن را مطابق ارزیابی کارشناسی دریافت کند.
مبنای محاسبهی سرقفلی متغیر است و عواملی چون موقعیت محل، شهرت تجاری، نوع شغل، درآمد کسبی، میزان مشتری و طول مدت فعالیت تأثیرگذارند.
در عمل، سرقفلی معمولاً ۶۰ تا ۸۰ درصد ارزش ملک برآورد میشود.
📚 حق کسب، پیشه و تجارت چیست؟
این نهاد از حقوق فرانسه اقتباس و در قانون سال ۱۳۵۶ مقرر شده است.
حق کسب و پیشه در اثر فعالیت و حسن شهرت مستأجر ایجاد میشود، نه در نتیجه پرداخت وجهی در ابتدای قرارداد.
ویژگیها:
- منشأ غیرقراردادی و قانونی دارد.
- حمایت از مستأجر بهواسطه رونق کسبوکار خود است.
- ارزش آن معمولاً ۵ تا ۱۵ درصد ارزش ملک تخمین زده میشود.
در قانون سال ۱۳۷۶ این نهاد حذف گردید و شوراى نگهبان آن را خلاف شرع اعلام کرد.
⚖️ تفاوت حق سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت
| موضوع | حق سرقفلی | حق کسب و پیشه و تجارت |
|---|---|---|
| ماهیت | قراردادی (اتفاق طرفین) | قانونی (حمایتی) |
| قانون حاکم | قانون ۷۶ یا ۵۶ بسته به زمان عقد | صرفاً قانون ۵۶ |
| ایجاد حق | پرداخت وجه ابتدای اجاره | فعالیت و شهرت مستأجر |
| زمان ایجاد | ابتدای عقد اجاره | تدریجی و در طول زمان |
| قابلیت زوال | تخلف آن را از بین نمیبرد | با تعدی، تفریط یا تغییر شغل زایل میشود |
| قابلیت توقیف | قابل توقیف است | قابل توقیف نیست |
| میزان ارزش تقریبی | ۶۰ تا ۸۰٪ ارزش ملک | ۵ تا ۱۵٪ ارزش ملک |
💡 تفاوت سرقفلی با ودیعه و قرضالحسنه
در سرقفلی، مبلغ پرداختی در زمان تخلیه به قیمت روز بازگردانده میشود،
اما در ودیعه یا قرضالحسنه، مستأجر همان مبلغ اولیه را بدون افزایش یا کاهش پس میگیرد.
در صورت ابهام، اصل بر عدم وجود سرقفلی است مگر خلاف آن ثابت شود.
⚙️ موارد طرح دعوای مطالبه سرقفلی
حالت اول: تخلیه توسط مستأجر
وقتی مستأجر قصد تمدید ندارد و ملک را تخلیه میکند، میتواند پس از تخلیه دادخواست مطالبه سرقفلی بدهد.
حالت دوم: طرح همزمان با دعوای تخلیه
در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶، وقتی موجر دادخواست تخلیه میدهد، مستأجر میتواند:
- دعوای تقابل برای مطالبه سرقفلی مطرح کند، یا
- به استناد تبصره ۲ ماده ۶ قانون ۷۶ پرداخت سرقفلی را شرط تخلیه قرار دهد.
❗ برخی محاکم معتقدند تخلیه موکول به پرداخت سرقفلی است؛ در حالی که عدهای دیگر مطالبه آن را نیازمند دادخواست مستقل میدانند.
⚖️ نکات مهم در دعاوی سرقفلی
۱. ماهیت دعوا
سرقفلی از دعاوی مالی است ولی نه منقول صرف و نه غیرمنقول مطلق.
اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه ۲۳۰/۹۹/۷ (۱۰/۴/۱۳۹۹):
دعاوی مربوط به سرقفلی در زمره دعاوی مالی غیرمنقول تبعی نیستند و هزینه دادرسی آنها بر اساس تقویم خواهان است.
۲. صلاحیت دادگاه
در فرض ابهام میان منقول یا غیرمنقول بودن:
- طبق مواد ۱۱ و ۱۳ ق.آ.د.م (برای منقول)، یا
- ماده ۱۲ همان قانون (برای غیرمنقول تبعی).
عملاً دعاوی سرقفلی راجع به ملک معین تجاری بوده و عموماً دادگاه محل وقوع ملک صالح است.
💬 اثبات وجود حق سرقفلی
در برخی قراردادهای قدیمی (قانون ۵۶)، مستأجر فعلی باید احراز کند که از ابتدا حق سرقفلی به وی منتقل شده است.
راههای اثبات عبارتاند از:
- شهادت شهود،
- سوابق اداره دارایی و مالیات،
- قبوض اجارهبهای اندک نسبت به منطقه (اماره حقوقی)،
- تصرفات طولانیمدت در ملک بدون اجارهنامه جدید.
🔹 توجه: دعوی مستقل اثبات حق سرقفلی بهتنهایی قابل استماع نیست مگر توأم با اثبات عقد اجاره.
📜 اثر تخلف مستأجر
در قانون ۵۶، تخلف مستأجر موجب زوال حق کسب و پیشه است ولی حق سرقفلی باقی میماند.
📘 نظریه مشورتی ۹۵۶/۹۸/۷ (۱۰/۱۰/۱۳۹۸):
زوال حق کسب و پیشه به سرقفلی توافقی ضرری نمیزند؛ حتی اگر تخلف مستأجر ثابت شود، مبلغ سرقفلی باید پرداخت گردد.
💼 کارشناسی و ارزیابی بهای سرقفلی
تعیین مبلغ سرقفلی به نرخ عادلۀ روز از طریق کارشناس رسمی انجام میگیرد که ملاکهای زیر را لحاظ میکند:
- موقعیت محل و تسهیلات،
- نوع کسب و سابقه محل،
- حسن شهرت و مشتری ثابت،
- میزان درآمد،
- نوع بنا و امکانات فنی ملک.
📜 نظریه اداره حقوقی ۱۱۶۳/۹۸/۷ مورخ ۲۴/۱۰/۱۳۹۸:
ارزشگذاری حق سرقفلی و حق کسب و پیشه باید با توجه به کلیۀ شرایط و معیارهای عرفی و فنی انجام شود.
💰 مطالبه سرقفلی در قراردادهای قانون سال ۷۶
اداره حقوقی در نظریات شماره ۱۲۱۰/۱۴۰۰/۷ و ۱۰۱۱/۱۴۰۰/۷ بیان داشته است:
- دادگاه مکلف است در صورت وجود حق سرقفلی، آن را به نرخ روز کارشناسی و مشخص کند.
- مبلغ سرقفلی باید تا زمان تخلیه به مستأجر پرداخت شود.
- اگر شش ماه از تاریخ ارزیابی کارشناسی گذشته باشد، دادگاه میتواند مجدداً ارجاع کارشناسی دهد تا مبلغ بهروز شود.
🧾 انتقال سرقفلی به صورت پیشفروش
بر اساس اصل آزادی قراردادها (ماده ۱۰ قانون مدنی)، پیشفروش یا تعهد به واگذاری سرقفلی مغازه در حال ساخت صحیح است.
📜 نظریه مشورتی ۱۸۴۷/۹۶/۷ (۱۳/۸/۱۳۹۶):
انتقال سرقفلی مکان تجاری نوساز قانوناً بلااشکال است و از شمول قانون پیشفروش ساختمان خارج میشود.
🏢 ماهیت سرقفلی از دیدگاه حقوقی
سرقفلی حق تبعی ناشی از عقد اجاره است، نه حقی مستقل.
بنابراین:
- با انتقال اجاره به غیر، سرقفلی نیز منتقل میشود.
- قابل توقیف و فروش در اجرای احکام است ولی فقط با رضایت مالک اگر شرط عدم انتقال وجود داشته باشد (نظریه ۲۲۲۲/۹۶/۷ مورخ ۲۰/۹/۱۳۹۶).
جمعبندی
- سرقفلی حقی است تبعی و قراردادی برآمده از عقد اجاره.
- حق کسب و پیشه صرفاً در قراردادهای قبل از 1/7/1376 معتبر است.
- تخلف مستأجر موجب زوال حق سرقفلی نمیگردد.
- تعیین ارزش روز سرقفلی با نظر کارشناس رسمی دادگستری انجام میشود.
- مطالبه آن در پایان اجاره یا همزمان با حکم تخلیه ممکن است.
