فروش ملک به چند نفر

بر اساس قانون جدید، چنانچه یک ملک به چندین نفر فروخته شود، فردی که نخستین بار ملک را خریداری نموده، مالک اصلی می باشد و می تواند با طرح دعوی، قرارداد های منعقد شده بعد خود را باطل نماید.

بمنظور اثبات جرم فروش ملک به چند نفر و احقاق حقوق خود می توانید از مشاوره وکیل ملکی گروه یکتا وکیل بهره مند شوید تا شما را در این مسیر راهنمایی نموده و در اخذ نتیجه مطلوب به شما یاری رسانند.

فروش ملک به چند نفر

مالک معمولا زمانی از وقوع این جرم مطلع می شود که ملکی را خریداری نموده و می بایست آن را تحویل بگیرد و یا بعد از گذشت چند سال از خرید، تصمیم به فروش ملک می گیرد. در اینجا متوجه می شود که فروشنده ملک را به چند نفر فروخته است.

در این فرض و بمنظور اثبات جرم (فروش ملک به چند نفر) می بایست در محاکم طرح دعوا نمایید. و در ابتدا باید مشکل حقوقی که همان معامله معارض می باشد، بررسی گردد.

معامله معارض چیست؟

بر اساس ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک :

“شخصی که به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی ( اعم از منقول و یا غیر منقول ) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مذبور نماید. به سه تا ده سال حبس محکوم می شود “

به بیان دیگر:

هنگامی که فروشنده در ازای دریافت پول، ملک و یا مالی را به چند نفر بفروشد، به این نوع معامله به لحاظ قانونی، معامله معارض گفته می شود.

زیرا در این معامله خریدار، مالی که متعلق به دیگری می باشد را خریداری نموده و فروشنده با توسل به وسایل متقلبانه (کلاهبرداری) آن را به چند نفر فروخته است.

حکم معامله معارض چیست؟

همانطور که در ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک بیان شده است:

“مجازات فردی که به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی ( اعم از منقول و یا غیر منقول ) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مذبور نماید، 3 الی 10 سال حبس می باشد.”

جرم فروش ملک به چند نفر به 2 صورت واقع می شود که به شرح ذیل می باشند:

  • هر دو معامله به صورت رسمی در دفاتر ثبت اسناد منعقد شده باشد.

  • یکی از معاملات در دفاتر ثبت اسناد و معامله ی دیگر یا معامله های بعدی با سند عادی به صورت قولنامه صورت گرفته باشد.

در این نوع از معاملات متعدد، تنها معامله اول قانونی بوده زیرا فروشنده مالک بوده و ملک متعلق به خود را فروخته است ولکن در معامله های بعدی به این علت که ملک به فروشنده تعلق نداشته، مرتکب معامله معارض شده و فاقد وجاهت قانونی می باشد.

قانون کلی فروش ملک

در کشور ما قانون فروش ملک به عنوان یکی از مهم ترین قوانین و مقررات در نظر گرفته شده و می بایست توسط افراد دخیل در این حوزه و صنعت رعایت گردد.

برخی از قوانین و مقررات فروش ملک عبارتند از:

  • فروش ملک می بایست با رضایت و اراده طرفین (خریدار و فروشنده) انجام گیرد.
  • فروش ملک بایستی با نگارش قراردادی صورت پذیرد که حاوی شرایط فروش، قیمت، تاریخ تحویل، شرایط تحویل و … باشد.
  • قرارداد منعقد شده میان طرفین می بایست با رعایت قوانین و مقررات کشور تنظیم شود.
  • قانون فروش ملک، مبادله مستقیم ملک با سهام و یا سفته را بطور مستقیم ممنوع می‌نماید.
  • در قرارداد فروش ملک، می بایست هر گونه شرایطی که از ناحیه طرفین توافق شده، درج شود.
  • فروشنده باید مالک ملکی که می فروشد و مجاز به فروش آن باشد.
  • فروشنده می بایست پس از انجام معامله، مالکیت ملک را در دفاتر اسناد رسمی به خریدار منتقل نماید.
  • در قرارداد ذکر شود، در صورت وجود نقص در ملک معامله شده، فروشنده می بایست این نقص را در قرارداد ذکر نموده و خریدار حق استرداد وجه را دارد.
  • در قرارداد باید پرداخت هزینه ‌های مختلف اعم از هزینه انتقال مالکیت، مالیات و عوارض، روشن باش و تعیین گردد وظیفه پرداخت آن به عهده چه کسی می باشد.

توجه به این نکته ضروری است که:

این قانون در ایران بمنظور حفظ حقوق فروشندگان و خریداران و جلوگیری از وقوع تقلب و سوء استفاده در خرید و فروش های ملکی، تصویب شده است.

در فروش ملک به چند نفر، چه کسی مالک اصلی آن خواهد بود؟

زمانی که یک ملک به چندین نفر فروخته می شود، معامله معارض صورت گرفته و فردی که ملک را به چند نفر فروخته و افرادی که در این کار با وی همکاری داشته‌اند، مجرم شناخته می شوند و می بایست بر اساس قانون مجازات شوند.

ولکن مالک اصلی و خریداران بعد از او که از وقوع معاملات متعدد بی اطلاع بوده‌اند، هیچ گناهی مرتکب نشده و به طبع مجازاتی برای آنها وجود نخواهد داشت.

زمانی که یک ملک پس از فروش به یک شخص به اشخاص دیگری نیز فروخته می شود در این حالت جرم فروش مال غیر اتفاق افتاده و مالک اصلی که همان (خریدار اول ملک است)، می‌تواند به جرم فروش مال خود بدون رضایت و اطلاع، از فروشنده شکایت کند.

و بقیه خریداران برای جبران ضرر و زیان خود، تنها می‌توانند از فروشنده شکایت کرده و پول خود مسترد نمایند.

در اینجا ملک به خریدار اول تعلق داشته و به نام وی انتقال داده می‌شود و باقی معاملات از نظر قانون، باطل و بلااثر می باشد.

در اینخصوص تفاوتی ندارد که معاملات بعدی با سند رسمی انجام شده باشد و یا سند عادی، در هر صورت فاقد اعتبار بوده و از نظر قانون باطل می باشد.

حال این سوال پیش می آید که چطور می توانیم بفهمیم چه فردی اولین معامله را انجام داده است؟

در پاسخ به این سوال باید بیان داشت که:

مالک باید در زمان طرح شکایت نزد محاکم، مدارک و شواهدی ارائه دهد تا قاضی به این نتیجه برسد که اولین معامله توسط وی انجام شده است و وی مالک اصلی ملک می باشد.

***چنانچه چندین فرد ادعای مالکیت داشته باشند، در این صورت باید تاریخ تنظیم سند و تاریخ انجام پرداختی‌ها توسط اشخاص بررسی گردد تا مشخص شود که کدام یک از افراد مدعی مالکیت، اولین معامله را انجام داده‌ است.

مجازات فروش یک ملک یا آپارتمان به چند نفر چیست؟

بر اساس ماده 117 قانون ثبت درباره جرم فروش ملک به چند نفر:

“مجازات فردی که به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی ( اعم از منقول و یا غیر منقول ) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مذبور نماید، 3 الی 10 سال حبس می باشد.”

معامله معارض در قانون نوعی کلاهبرداری محسوب می شود. این در صورتی است که مرتکب این جرم در دادگاه تحت عنوان معامله معارض، محاکمه و مجازات می شود.

مطابق قانون، حق مالکیت با اولین فردی است که معامله را انجام داده و ملک را خریداری نموده است و پس از این معامله، معاملات دیگر باطل و بلااثر می باشند و فروش مال غیر محسوب می‌شوند.

این بی اعتباری به این معنا نمی باشد که دیگر خریداران حقی نداشته و نمی توانند زیان وارده به خود را جبران نمایند بلکه این افراد می‌توانند با طرح شکایت، مبالغ پرداخت شده را از فروشنده دریافت نمایند.

از کجا بفهمیم ملک به چند نفر فروخته شده

بهترین راهکاری که میتوان بمنظور جلوگیری از تقلب و سوء استفاده در معاملات ملکی در نظر داشت این است که:

معامله ملک و انتقال آن بصورت رسمی انجام گرفته و در سامانه مربوط به معاملات املاک (سامانه کد رهگیری) ثبت گردد.

یکی از مشکلات عمده که منجر به ورود حجم عظیم پرونده های ملکی به دستگاه قضایی شده است، اقدام به انجام معاملات غیر رسمی  و عدم انجام تعهد از ناحیه طرفین معامله می باشد.

بدین صورت که اکثر افراد قرارداد ها را به صورت دستی و یا اینکه در قالب مبایعه‌نامه در بنگاه های املاک منعقد نموده و نسبت به ثبت رسمی معاملات خود اقدام نمی نمایند.

راهکار جلوگیری از فروش ملک به چند نفر

بهترین راهکاری که بمنظور جلوگیری از تقلب و سوء استفاده در معاملات ملکی در نظر گرفته می شود، *ترکیب نمودن ساز و کار سامانه کد رهگیری و ثبت رسمی انتقال املاک میباشد.

بدین صورت که مشاورین املاک پس از تنظیم و انعقاد تفاهم لازم میان طرفین معامله، به سامانه جامع کد رهگیری مراجعه نموده و با قفل ‌کردن پلاک ثبتی ملک مورد معامله تا مدت زمان مشخص، از وقوع هر گونه سوء استفاده و کلاهبرداری در آینده جلوگیری نموده و اینگونه احتمال معامله معارض را از بین خواهند برد.

این تفاهم بین خریدار و فروشنده در قالب یک قولنامه منعقد شده و تنها به معنای یک قول فی مابین خریدار و فروشنده می باشد تاپس از عمل به تعهدات خود، نسبت به ثبت رسمی آن معامله در دفترخانه اقدام نمایند.

و در صورت انجام این مهم، دیگر امکان فروش ملک به اشخاص ثالث وجود نخواهد داشت.

در انتها و در صورت عملی شدن این راهکار می توان از ورود حجم عظیم پرونده های ناشی از دعاوی فروش مال غیر و دعاوی الزام به تنظیم سند، به محاکم و دستگاه های قضایی جلوگیری نمود.

نظر به این که دعاوی ملکی و یا مرتبط با املاک، کاملا تخصصی بوده و نیازمند تبحر ،تسلط بر کلیه قوانین و مقررات عام و خاص مرتبط و تجربه عملی نیز می باشد و عدم آگاهی در اینخصوص می تواند منجر به بروز خسارات هنگفت و  جبران ناپذیر در آینده شود،
توصیه می شود از مشاوره وکیل ملکی گروه وکلای یکتا بهره برده تا ضمن مشاوره اصولی و صحیح ،به شما در طی نمودن این مسیر و هم چنین  اخد نتیجه مطلوب یاری رسانند .

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

آخرین دیدگاه‌ها
پیمایش به بالا