معامله معارض چیست؟/
همانطور که می دانیم جرم معامله معارض،یکی از مصادیق جرایم علیه اموال می باشد که مجازات سنگینی نیز برای مرتکب در پی دارد و همانطور که برای تحقق هر جرم شرایط و ارکان خاصی مورد نیاز است، جرم معامله معارض نیز از این قاعده مستثنی نبوده و برای تحقق آن می بایست شرایط و ارکانی وجود داشته باشد که در این مقاله برآنیم شما را از این شرایط و … آکاه نماییم :
معامله معارض چیست؟
بمنظور تعریف جرم معامله معارض، می بایست به ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک، مراجعه نمود که مقرر می دارد :
“هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.”
به بیان دیگر در معامله معارض شخص ابتدا عین یا منفعت مالی را به یک شخص منتقل نموده و در زمانی دیگر نسبت به همان عین و یا منفعت با فرد دیگری معامله می نماید و نکته حائز اهمیت این است که :
***مهم نیست معامله اول بموجب سند رسمی و یا عادی انجام پذیرد لکن بمنظور تحقق جرم معامله معارض ، معامله دوم الزاما می بایست بموجب سند رسمی انجام گیرد .
مجازات معامله معارض
بر اساس ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک که بیان می دارد :
“هر کس به موجب سنذ رسمی و یا عادی، نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیر منقول)، حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد، نسبت به همان عین یا منفعت، به موجب سند رسمی، معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید، به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال، محکوم خواهد شد.”
بنابراین، بر اساس ماده فوق الذکر مجازات جرم معامله معارض، حبس با اعمال شاقه از سه الی ده سال می باشد .
مراتب شکایت جرم معامله معارض
در ابتدا، شاکی می بایست در خصوص معامله معارض شکایت کیفری را مطرح نموده و پس از اثبات آن و صدور حکم دادگاه و با استناد به این حکم دادگاه کیفری، نسبت به ثبت دادخواست حقوقی ابطال معامله معارض مبادرت ورزد و آن را از محاکم عمومی حقوقی نیز تقاضا نماید.
نحوه شکایت و ابطال معامله معارض، به شرح دیل می باشد :
- در ابتدا شاکی می بایست به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نموده و شکواییه تنظیمی خود را برای ارجاع به دادگاه ثبت نماید .
در این مرحله توصیه می شود بمنظور تنظیم شکواییه ای صحیح و اصولی از مشاوه حقوقی وکلای کیفری متخصص گروه یکتا وکیل بهره مند شوید تا به شما در پیشبرد این
پرونده و اخذ نتیجه مطلوب یاری رسانند .
- پس از ارجاع این شکواییه به دادگاه و بررسی آن توسط دادگاه و صدور حکم، النهایه شاکی می بایست به استناد حکم صادره ، دادخواست ابطال سند ناشی از معامله معارض را تنظیم و آن را تحویل دفاتر خدمات الکترونیک قضایی دهد تا به دادگاه صالح، ارسال گردد.
- چنانچه دادگاه عمومی حقوقی، حکم به ابطال سند ناشی از معامله معارض را صادر نماید، پس از قطعی شدن این حکم و صدور اجراییه،
از ناحیه دادگاه نامه ای به اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم کننده سند، فرستاده خواهد شد و در آن به اداره مذکور، دستور ابطال سند معامله معارض داده می شود.
انواع معامله معارض
معامله معارض انواعی د ارد که به شرح ذیل می باشد :
- هر دو معامله با سند عادی انجام شده باشد
- هر دو معامله با سند رسمی انجام شده باشد
- اولین معامله با سند عادی و دومین معامله به وسیله سند رسمی صورت گرفته باشد
- اولین معامله با سندرسمی و دومین معامله با سند عادی صورت گرفته باشد
تفاوت معامله معارض و فروش مال غیر
- در معامله معارض الزاما می بایست دو معامله انجام بگیرد تا فعل مجرمانه تحقق یابد لکن در فروش مال غیر یک معامله نیز کفایت می کند .
- در معامله معارض، فروشنده مال خود را به چند نفر منتقل مینماید لکن در فروش مال غیر، فروشنده مال شخص دیگری را به خریدار منتقل می نماید.
تفاوت معامله معارض و معامله فضولی
یکی از مهم ترین تفاوت هایی که بین این دو جرم وجود دارد این است که :
در معامله فضولی از زمان تنفیذ، این معامله صحیح و قانونی و دارای آثار خواهد بود در صورتیکه در معامله معارض این امکان وجود ندارد .
حق مالکیتی که نسبت به اموال برای اشخاص در نظر گرفته شده است ، دارای آثار و تبعاتی می باشد که یکی از آنها مساله انتقال و واگذاری این اموال می باشد .
بدیهی است در صورتی که این معامله و واگذاری توسط شخص دیگری صورت پذیرد جرم بوده و دارای مجازات قانونی می باشد .
رای وحدت رویه مرتبط :
بر اساس رای وحدت رویه شماره 43 مورخ 1351/08/10 :
“نظر به این که شرط تحقق بزه مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک، قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیر منقول، به موجب بند اول ماده 47 قانون مزبور، اجباری باشد، سند عادی راجع به معامله آن اموال، طبق ماده 48 همان قانون، در هیچ یک از ادارات و محاکم، پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت.
بنابراین، چنانچه کسی در این قبیل نقاط، با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد، قبلا، معامله ای نسبت به مال غیر منقول، به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس، به موجب سند رسمی، معامله ای معارض با معامله اول در مورد همان مال، واقع سازد، عمل او از مصادیق ماده 117 قانون ثبت اسناد نخواهد بود، بلکه ممکن است، بر فرض احراز سوء نیت، با ماده کیفری دیگری، قابل انطباق باشد. این رای، طبق قانون وحدت رویه قضایی مصوب سال 1328، برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها، لازم الاتباع است.”
مستندات قانونی معاملات معارض
- بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک :
“همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت میشود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم‌الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
تبصره – حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطهٔ طی مراحل قانونی و یا به واسطهٔ انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.”
- بر اساس ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک:
“حدود صلاحیت و وظایف هیات نظارت بدین قرار است:
۱- هر‌گاه در اجرای مقررات ماده ۱۱ از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت، اختلافی بین اشخاص و ادارهٔ ثبت واقع شود و یا اشتباهی تولید گردد و یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد رفع اختلاف و تعیین تکلیف و یا ابطال و یا اصلاح درخواست ثبت با هیات نظارت است.
۲- هر‌گاه هیات نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک، اشتباه موثر واقع شده آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی که اشتباه مزبور در آن موثر بوده ابطال و جریان ثبت طبق مقررات، تجدید یا تکمیل یا اصلاح می‌گردد.
۳- هر‌گاه در موقع ثبت ملک و یا ثبت انتقالات بعدی صرفاً به علت عدم توجه و دقت نویسندهٔ سند مالکیت و یا دفتر املاک، اشتباه قلمی رخ دهد و همچنین در صورتی که ثبت دفتر املاک مخالف یا مغایر سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه باشد هیات نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت را صادر خواهد کرد.
۴- اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هیات نظارت مطرح میشود و در صورتی که پس از رسیدگی، وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه به حق کسی خلل نرساند هیات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر مینماید و در صورتی که اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساند به شخص ذی‌نفع اخطار می‌کند که می‌تواند به دادگاه مراجعه نماید و ادارهٔ ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد نمود.
۵- رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است.
۶- رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود با هیات نظارت است مشروط بر اینکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند.
۷- هر‌گاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین، اشکال یا اشتباهی پیش آید رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیات نظارت خواهد بود.
۸- رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریهٔ رئیس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی با هیات نظارت است.”
- بر اساس ماده ۲۵ مکرر :
“مرجع تجدیدنظر نسبت به آرای هیات نظارت شورای عالی ثبت خواهد بود که دارای دو شعبه به شرح زیر است: (اصلاحی مصوب ۱۳۵۱)
الف- شعبه مربوط به املاک
ب- شعبه مربوط به اسناد
هر یک از شعب مذکور از سه نفر که دو نفر از قضات دیوان عالی کشور به انتخاب وزیر دادگستری و مسئول قسمت املاک در شعبه املاک و مسئول قسمت اسناد در شعبه اسناد تشکیل می‌گردد.”
- بر اساس ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک :
“ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل:
۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
۲- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.”
- بر اساس ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک :
“در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
۱- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
۲- صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه.”
- بر اساس ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک :
“سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.”
- بر اساس ماده ۲۴۷ قانون مدنی :
“معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست ولو اینکه صاحب مال باطناً راضی باشد ولی اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ میشود.”
- بر اساس ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک :
“هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.
- بر اساس ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری :
“هر کس از راه حیله و تقلب مردم را به وجود شرکتها یا تجارتخانه های یا کارخانه ها یا موسسات موهوم یا به داشتن اموال واختیارات واهی فریب دهد یا به امور غیر واقع امیدوار نماید یا از حوادث و پیش آمدهای غیر واقع بترساند و یا اسم و یا عنوان مجعول اختیار کند و به یکی از وسایل مذکور و یا وسایل تقلبی دیگر وجوه و یا اموال یا اسناد یا حوالجات یا قبوض یا مفاصا حساب و امثال آنها تحصیل کرده و از این راه مال دیگری را ببرد کلاهبردار محسوب و علاوه بر رد اصل مال به صاحبش، به حبس از یک تا ۷ سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده است محکوم می شود .
در صورتیکه شخص مرتکب بر خلاف واقع عنوان یا سمت ماموریت از طرف سازمانها و موسسات دولتی یا وابسته به دولت یا شرکتهای دولتی یا شوراها یا شهرداریها یا نهادهای انقلابی و بطور کلی قوای سه گانه و همچنین نیروهای مسلح و نهادهاو موسسات مامور بخدمت عمومی اتخاذ کرده یا اینکه جرم با استفاده از تبلیغ عامه از طریق وسائل ارتباط جمعی از قبیل رادیو ، تلویزیون، روزنامه و مجله یا نطق در مجامع و یا انتشار آگهی چاپی یا خطی صورت گرفته باشد یا مرتکب از کارکنان دولت یا موسسات و سازمانهای دولتی یا وابسته به دولت یا شهرداریها یا نهادهای انقلابی بخدمت عمومی باشد علاوه بر رد اصل مال به صاحبش به حبس از ۲ تا ده سال و انفصال ابد از خدمت دولتی و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده است محکوم می شود.”
با توجه به حجم و پیچیدگی های بالای مباحث کیفری، برای اطلاع از این جرم و قوانین و مقررات حاکم بر آن ، می توانید از مشاوره تخصصی گروه وکلای یکتا بهره برده تا ضمن بهری گیری از علم و دانش و تخصص وکلای خود، شما را در طی نمودن این مسیر و هم چنین اخد نتیجه مطلوب یاری رسانند .
