امروزه بازار مسکن یکی از مهمترین حوزه ها در اقتصاد هر کشور می باشد.
که روند افزایشی و یا کاهشی آن به مولفه های گوناگونی بستگی دارد.
مباحث و دعاوی مرتبط با املاک بسیار گسترده بوده و بدلیل این گستردگی و پیچیدگی این دعاوی، توصیه می شود از همان ابتدا از مشاوره وکیل ملکی گروه یکتاوکیل بهره مند شوید تا ضمن آگاهی و تسلط بر قوانین و مقررات مربوطه و هم چنین تجربه عملی در این حوزه، شما را راهنمایی نموده و در کسب نتیجه مطلوب به شما یاری رسانند.
یکی از موارد رایج که امروزه در معاملات ملکی نظاره گر می باشیم، کلاهبرداری در خرید و فروش املاک می باشد. که در این مقاله برآنیم انواع روش های کلاهبرداری در خرید و فروش املاک و نحوه شکایت، مجازات آن را بیان نماییم .
فلذا تا انتهای مقاله همراه ما باشید.
کلاهبرداری در خرید و فروش املاک
معنای دقیق کلاهبرداری، در ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، ختلاس و کلاهبرداری، توضیح داده شده است.
بر اساس ماده 1 قانون فوق الذکر:
در صورتیکه شخص مرتکب بر خلاف واقع عنوان یا سمت ماموریت از طرف……علاوه بر رد اصل مال به صاحبش به حبس از ۲ تا ده سال و انفصال ابد از خدمت دولتی و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده است محکوم می شود.”
بنابراین می بایست بیان داشت که ، چنانچه فردی در معاملات خرید و فروش املاک، مرتکب اعمال متقلبانه و فریب سایرین شود و از طریق توسل به وسایل متقلبانه بتواند اقدام به بردن مال آنها نماید، جرم کلاهبرداری در خرید و فروش املاک، تحقق پیدا کرده است.
انواع روش های کلاهبرداری در خرید و فروش املاک
این روش ها عبارتند از:
- کلاهبرداری از طریق دفتر املاک جعلی
در این شیوه، شخص با مشاور املاک قلمداد نمودن خود، سعی در معامله با صاحب ملک می نماید و قیمت خانه را پایینتر تخمین زده تا آن را به شخصی که همدستش می باشد بفروشد.
و بعد از اخذ سند از فروشنده، آن ملک را به چند نفر فروخته و در انتها متواری می شوند.
بمنظور جلوگیری از گرفتاری در این روش، می بایست از جعلی نبودن دفاتر مشاور املاک اطمینان حاصل نمایید و مجوز رسمی آنها را از ارگان مربوطه بررسی نمایید.
- رهن و اجاره ملک به چند نفر بهطور همزمان
در این روش، فرد کلاهبردار ملک مورد نظر را به چندین نفر اجاره داده و از آنها بیعانه یا پیش پرداخت دریافت می نماید.
- رهن و اجاره ملک با استفاده از سند مجعول
در این شیوه، کلاهبردار ضمن تنظیم سند جعلی و نشان دادن آن به خریدار خود را مالک معرفی نموده و آن ملک را رهن و یا اجاره میدهد.
- رهن و اجاره ملک با استفاده از وکالتنامه جعلی
امکان دارد برخی افراد با استفاده از وکالتنامه جعلی، اقدام به کلاهبرداری ملکی نموده و ملک مورد نظر را به رهن و یا اجاره دهند.
- کلاهبرداری از طریق اسناد غیر واقعی
این روش یکی از روشهای رایج کلاهبرداری می باشد.
هنگام معامله یک ملک، خریدار و فروشنده می بایست بطور دقیق از وضعیت سند مطلع شوند و هویت طرفین تایید شود.
بمنظور جلوگیری از این اتفاق، مالک می بایست کد رهگیری سند را از طریق سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور بررسی نموده و از صحت اطلاعات سند اطمینان حاصل نماید.
- کلاهبرداری به روش انتقال مال غیر
چنانچه فردی با تعهد بر انتقال سند به نام خریدار، اقدام به تنظیم مبایعه نامه نماید و سپس خلف وعده نموده و ملک را به نام شخص دیگری انتقال دهد، مرتکب جرم شده و کلاهبردار محسوب می شود.
نکته حائز اهمیت این است:
***چنانچه فردی که سند به نام او انتقال داده شده است، از جرم آگاهی داشته باشد، او نیز مجرم می باشد.
- کلاهبرداری با دادن وعده وام
برخی افراد با دادن وعده های دروغین و پوشالی اعطای وام های بلند مدت و کم بهره، سعی در جلب توجه مردم و اخذ پول های کلان از آنها می نمایند.
بمنظور جلوگیری از وقوع این اتفاق توصیه می شود سایت آن شرکت و یا موسسه بطور دقیق بررسی گردد و از صحت وجود آن اطمینان حاصل نمایید.
- کلاهبرداری از طریق فروش ملک نیمهساز
این روش در بین انواع روشهای کلاهبرداری در خرید و فروش املاک، بسیار شایع و محبوب می باشد.
در این روش سازندگان اقدام به انعقاد قراردادهای پیش فروش نموده و بدلیل اینکه پیش فروش ها بصورت قانونی ثبت نمی شوند، از این موضوع استفاده نموده و ضمن فروش این آپارتمانها به چندین نفر، هیپگاه اقدام به تحویل آپارتمان به افراد نمی نمایند.
- کلاهبرداری از طریق فروش ملک در رهن بانک
خرید یا فروش ملکی که در رهن بانک بوده بدون اطلاع از نحوه بازپرداخت وام مسکن یکی از شیوههای کلاهبرداری به شمار میرود.
بمنظور جلوگیری از وقوع این روش، توصیه می شود تمام شرایط باز پرداخت وام عینا در قرارداد ذکر گردد.
- کلاهبرداری از طریق فروش ملک از روی نمونه
این روش اینگونه می باشد که:
یک واحد از یک ساختمان به مشتری نشان داده میشود و به او گفته میشود که ملکی که قرار است خریداری کند، عینا شبیه همان واحد است در صورتیکه در واقع اینطور نبوده و لحظه تحویل ملک، مشتری با نواقص و ایرادات بسیاری مواجه میشود.
- فروش ملک با متراژ غیرواقعی
در این روش ملک با متراژی کمتر و یا بیشتر از متراژ قید شده در سند محضری به خریدار فروخته می شود.
و سپس فروشنده نیز با توسل به بهانههای مختلف مثل متراژ اضافی پارکینگ، انباریو …، خریدار را از شکایتکردن منصرف مینماید.
ادله اثبات در جرم کلاهبرداری در خرید و فروش املاک
- اقرار متهم
این روش که از توان اثباتی بالایی برخوردار است، مهمترین و قطعی ترین دلیل بر مجرم بودن فرد می باشد زیرا خود اخبار بر حقی به ضرر خود و به نفع دیگری می نماید.
- شهادت
احضار شهود حاضر در محل وقوع جرم و شهادت از ناحیه آنها ،میتواند جرم کلاهبرداری ملکی را اثبات نماید. بر اساس ماده 199 قانون مجازات اسلامی:
” دو مرد باید در دادگاه شهادت دهند.”
- علم قاضی
در صورتی که قاضی با بررسی شواهد و مستندات ابرازی پی به متهم بودن شخص مرتکب ببرد، علیه او حکم صادر می نماید.
املاک مورد توجه کلاهبرداران
- ملکهای شراکتی
- ملکهای ورثه ای
- ملک های خالی از سکنه
- ملکهای مجهول المالک
- ملکهایی که به ثبت نرسیده اند
- ساختمانهای پیش خرید
- ملکهای مشاع
- ملکهای نامحصور
- ملکهای قدیمی
نحوه شکایت از کلاهبرداری در خرید و فروش املاک
برای شکایت از کلاهبرداری در خرید و فروش املاک می بایست مراحلی طی گردد که به شرح دیل می باشد:
- در ابتدا، شخص شاکی می بایست به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرده و یک شکواییه، تحت عنوان کلاهبرداری در خرید و فروش املاک تنظیم و ثبت نماید.
تنظیم شکواییه در خصوص این عنوان امری کاملا تخصصی بوده و نیازمند آگاهی و تسلط بر قوانین و مقررات کیفری می باشد بطوریکه ارائه شکواییه ای نادرست و غیر اصولی ، می تواند منجر به تضییع حقوق شخص شاکی و هم چنین مواجه شدن وی با شکست شود .
در اینجا به شما توصیه می کنیم به جهت تنظیم شکواییه ای صحیح، قانونی و اصولی از مشاوره حقوقی وکلای کیفری گروه یکتا وکیل بهره برده تا در این مسیر و هم چنین اخذ نتیجه مطلوب به شما یاری رسانند .
- در گام بعدی شاکی یا متضرر از جرم می بایست به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی جهت ثبت شکواییه مراجعه نماید .
- پر کردن شکواییه، با استفاده از نمونه فرم شکواییه
- ارجاع شکواییه ثبت شده به مرجع صالح رسیدگی
***دادسرای صالح به رسیدگی به این جرم، دادسرای عمومی محل وقوع جرم کلاهبرداری خرید و فروش املاک می باشد.
- بعد از ارجاع شکواییه، بازپرس تحقیقات مقدماتی بعمل آورده و اقدام به تعیین وقت برای حضور متهم و یا متهمین در دادسرا می نماید.
- و پس از تحقیقات مقدماتی و بررسی ادله و مستندات ابرازی از ناحیه طرفین،دادسرا قرار متناسب را صادر می کند.
- چنانچه بعد از انجام تحقیقات، مجرمیت متهم برای بازپرس، اثبات نشود، دادسرا قرار منع تعقیب، صادر می نماید.
- لکن چنانچه وقوع جرم از ناحیه متهم برای بازپرس اثبات شود، دادسرا قرار جلب به دادرسی صادر می نماید پرونده را به همراه کیفرخواست به دادگاه صالح، ارسال می کند .
***دادگاه صالح، برای رسیدگی به جرم کلاهبرداری در خرید و فروش املاک، دادگاه کیفری دو می باشد.
مجازات کلاهبرداری در خرید و فروش املاک
بر اساس ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری:
مجازات کلاهبرداران در خرید و فروش ملک:
- رد مال به صاحب آن
- یک الی هفت سال حبس تعیین می شود
- چرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده، می باشد.
نظر به این که دعاوی ملکی و یا مرتبط با املاک، کاملا تخصصی بوده و نیازمند تبحر ،تسلط بر کلیه قوانین و مقررات عام و خاص مرتبط و تجربه عملی نیز می باشد و عدم آگاهی در اینخصوص می تواند منجر به بروز خسارات هنگفت و جبران ناپذیر در آینده شود،
توصیه می شود از مشاوره وکیل ملکی گروه وکلای یکتا بهره برده تا ضمن مشاوره اصولی و صحیح ،به شما در طی نمودن این مسیر و هم چنین اخد نتیجه مطلوب یاری رسانند .
