تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

تحلیل ارکان، مبانی قانونی، دیدگاه‌های دکترین و نکات رویه قضایی

🧭 مقدمه

در نظام حقوقی ایران، «خیار عیب» یکی از مهم‌ترین خیارات مندرج در قانون مدنی است که به خریدار اجازه می‌دهد در صورت ظهور عیب در یکی از عوضین معامله، عقد را فسخ یا ارش (مابه‌التفاوت قیمت کالای سالم و معیوب) مطالبه کند.
منشأ این اختیار، مواد ۴۲۲ تا ۴۳۰ قانون مدنی است که فلسفه آن عدالت قراردادی و جبران ضرر در معاملات مغابنه‌ای می‌باشد.

---

⚙️ ارکان دعوا

برای پذیرش دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب وجود شرایط زیر ضروری است 👇

---

📜 مبنای قانونی خیار عیب

مواد ۴۲۲ و ۴۲۳ قانون مدنی – هرگاه بعد از معامله معلوم شود که مبیع معیوب است، مشتری مخیر است که عقد را فسخ کند یا تفاوت قیمت (ارش) را بگیرد.

بنابراین خریدار میان دو حق انتخاب دارد:

1. فسخ معامله
2. مطالبه‌ی ارش

اما در برخی موارد—به موجب ماده ۴۲۹ قانون مدنی—خریدار تنها حق مطالبه ارش دارد و نمی‌تواند فسخ کند.

---

💡 موارد عدم امکان فسخ و محدود شدن به مطالبه ارش

📝 تبصره: در عقد اجاره تنها حق فسخ وجود دارد؛ ارش قابل مطالبه نیست.

---

🧩 زمان وجود عیب

طبق ماده ۴۲۵ قانون مدنی، عیب باید حین عقد موجود باشد؛
ولی دو استثنا دارد:

1. عیبی که قبل از قبض ایجاد می‌شود.
2. عیبی که در اثر عیب سابق پدید می‌آید.

📘 مثال: اگر خودرویی با نقص کوچک در موتور خریداری شود و بعد موتور به‌علت همان نقص بسوزد، عیب جدید نیز در حکم عیب سابق است (نک. صفایی، قواعد عمومی قراردادها، ص۲۸۶).

---

💰 مفهوم و محاسبه ارش

ارش = تفاوت بهای کالای سالم و معیوب در زمان عقد.
قاضی با ارجاع امر به کارشناس، دو قیمت را تعیین می‌کند:

قیمت مبیع در حالت سالم – قیمت مبیع در حالت معیوب = ارش

دو حالت:

1. اگر قیمت عقد با قیمت واقعی برابر باشد → ارش همان تفاوت دو عدد است.
2. اگر قیمت عقد متفاوت باشد → باید نسبت گرفته شود؛ ارش بر اساس «تناسب ارزش‌ها» محاسبه می‌شود.

📘 مثال‌ها در توضیح کارشناس:

• قیمت سالم ۹۰۰، معیوب ۶۰۰، ثمن ۱۰۰۰ → ارش = یک‌سوم از ثمن = ۳۳۳ میلیون تومان.
• قیمت واقعی سالم ۱۲۰۰، معیوب ۸۰۰، ثمن ۹۰۰ → ارش = یک‌سوم ثمن = ۳۰۰ میلیون تومان.

---

🕵️ مفهوم عیب مخفی

ماده ۴۲۴ قانون مدنی بیان می‌کند:

منظور از مخفی بودن عیب، عدم اطلاع خریدار از آن است؛ خواه عیب واقعاً مستور باشد یا آشکار ولی خریدار آگاه نبوده باشد.

🟢 پس ملاک، علم خریدار است نه پوشیدگی فیزیکی عیب.

---

🕓 فوریت در اعمال خیار

خیار عیب فوری است.
از دید دکترین، در خصوص اینکه تأخیر صرفاً موجب سقوط حق فسخ است یا ارش نیز ساقط می‌شود، اختلاف نظر وجود دارد:

---

⚖️ تفاوت اسقاط خیار عیب و تبری از عیوب

---

🧾 اسقاط خیار عیب و اثر آن بر حق ارش

دکترین دو دیدگاه دارد:

1. حق فسخ ≠ حق ارش → سقوط خیار عیب، حق ارش را از بین نمی‌برد (صفایی، امامی، شهیدی).
2. خیار عیب شامل ارش هم هست → با اسقاط آن، حق ارش نیز ساقط می‌شود (کاتوزیان).

---

🚫 از مالیت افتادن مال

اگر عیب موجب از بین رفتن ارزش اقتصادی مال شود (مثل فساد کامل تخم‌مرغ یا داروی فاسد)، قرارداد باطل است، نه قابل فسخ؛
زیرا موضوع معامله از مالیت خارج شده است.

---

🏚️ معاملات کالاهای دست دوم

طبق ماده ۴۳۶ قانون مدنی، اگر عرفاً معامله بر اساس تبری از عیوب انجام شود (مانند فروش قطعات فرسوده)، خیار عیب وجود ندارد.
اما در سایر معاملات دست دوم، عرف مرز میان فرسودگی عادی و عیب غیرمتعارف را تعیین می‌کند.
مثال: در فروش خودروی کارکرده، فرسودگی رنگ یا لاستیک، عیب محسوب نمی‌شود مگر خارج از عرف باشد.

---

👥 تعدد خریداران

به موجب ماده ۴۳۲ قانون مدنی،
در صورت تعدد مشتریان، رد مبیع باید با اتفاق همه خریداران انجام شود؛
در غیر این صورت فقط حق ارش دارند.

---

🏢 ملک واقع در طرح شهرداری

بر اساس نظریه مشورتی شماره 962/96/7 مورخ 31/4/1396:
اگر خریدار در زمان معامله از وقوع ملک در محدوده طرح شهرداری آگاه نبوده باشد،
ملک عرفاً معیوب تلقی می‌شود و خریدار حق خیار عیب یا ارش دارد.

---

🚗 دستکوب بودن شماره موتور یا بدنه خودرو

طبق نظریه مشورتی شماره 3108/95/7 مورخ 1/12/1395:

• اگر خودرو قانونی باشد اما شماره‌ها دستکوب، معامله صحیح و خریدار دارای خیار عیب است.
• اگر خودرو سرقتی و شماره‌ها برای مخفی‌سازی جعل شده باشد، معامله باطل است (ماده ۴۳۸ قانون مدنی).

---

🧮 جمع‌بندی تحلیلی