دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی

تحلیل ارکان، شرایط و آثار حکم بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶

🧩 مقدمه

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ یکی از قوانین حمایتی در زمینه اجاره‌ی اماکن تجاری است که هدف اصلی آن، حمایت از ثبات کسب‌وکار مستأجران و ممانعت از تخلیه‌ی بی‌مبنا توسط موجران است.
بر پایه این قانون، پس از پایان مدت اجاره، موجر جز در موارد مشخصی نمی‌تواند محل کسب را تخلیه کند. یکی از این استثنائات، نیاز شخصی موجر به مورد اجاره برای اشتغال و امرار معاش خود است؛ موردی که آن را با عنوان دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر می‌شناسند.

---

⚙️ ارکان اصلی دعوا

1. احراز رابطه استیجاری بین موجر و مستأجر

   • وجود قرارداد اجاره معتبر (کتبی یا شفاهی) مطابق قانون سال ۱۳۵۶.

2. احراز مالکیت یا ذی‌نفعی خواهان

   • موجر یا منتقل‌الیهِ دارای حق اعمال حقوق موجر (کاملاً قانونی).

3. شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ بر رابطه استیجاری

   • تاریخ انعقاد اجاره قبل از ۰۱/۰۷/۱۳۷۶ یا با ویژگی‌های مشمول قانون ۵۶.

4. انقضای مدت اجاره

   • پیش‌شرط طرح دعوا، اتمام مدت اجاره است (تبصره ماده ۱۵ قانون ۵۶).

5. احراز نیاز شخصی خود موجر به محل مورد اجاره

   • نیاز باید مربوط به شخص موجر باشد، نه فرزندان یا بستگان.
   • ملک باید ششدانگ به نام او باشد؛ در مالکیت مشاعی معمولاً کافی نیست، مگر در مواردی که تمامی مالکین ذی‌نفع نیاز شخصی خود را احراز کنند.

---

🧠 تشریح موضوع دعوا

در قراردادهای اجاره مشمول قانون سال ۱۳۵۶ (تا قبل از اجرای قانون ۱۳۷۶)، حتی پس از اتمام مدت اجاره، مستأجر به تصرف خود ادامه می‌دهد و موجر نمی‌تواند الزامی برای تخلیه ایجاد کند مگر در موارد استثنایی.

یکی از این استثنائات، زمانی است که موجر به دلیل بیکاری یا فقر اقتصادی به ملک برای اشتغال و امرار معاش خود نیاز داشته باشد.
در این فرض، پس از احراز این نیاز توسط دادگاه، پرونده به کارشناسی رسمی دادگستری ارجاع می‌شود تا بهای عادله حق کسب، پیشه یا تجارت و سرقفلی (در صورت وجود) تعیین گردد.

دادگاه در نهایت حکم تخلیه را منوط به پرداخت مبلغ تعیین‌شده ظرف سه ماه از تاریخ قطعیت حکم می‌کند.
پس از پرداخت، مستأجر موظف است ظرف ۱۰ روز تا دو ماه ملک را تخلیه کند.

اگر موجر در مهلت سه‌ماهه وجه را پرداخت نکند، حکم صادره ملغی‌الاثر است و هیچ اثر اجرایی نخواهد داشت.

---

⚖️ نکات مهم و کاربردی در دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی

1. ماهیت دعوا:
   دعوایی غیرمالی است؛ چون هدف، رفع ید مستأجر است نه مطالبه وجه.

2. مرجع صالح رسیدگی:
   دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک (و نه شورای حل اختلاف) صلاحیت رسیدگی دارد؛
   زیرا مشمول بند «ب» ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف است (به‌دلیل وجود حق کسب و پیشه).

3. شرط اجرای حکم:
   پرداخت حق کسب، پیشه یا تجارت و سرقفلی (در صورت وجود) ظرف سه ماه از تاریخ قطعیت حکم.

4. لزوم مالکیت ششدانگ:
   بیشتر دکترین حقوقی معتقدند موجر باید مالک کامل (ششدانگ) ملک باشد.
   با این حال، در صورت مالکیت مشاعی، اگر تمام مالکین نیاز شخصی داشته باشند، می‌توانند به‌صورت مشترک تقاضای تخلیه کنند.

5. ملاک و معیار “نیاز شخصی”
   قانونگذار تعریف صریحی ارائه نکرده است اما دادگاه‌ها معمولاً معیارهای ذیل را لحاظ می‌کنند:

   • اثبات فقدان شغل یا درآمد کافی موجر.
   • احراز هدف سکونت یا اشتغال شخص موجر و نه بستگان.
   • توانایی بالفعل یا بالقوه برای اشتغال در محل.
   • عدم قصد انتفاع یا سوداگری (مثل توسعه شغل یا اجاره مجدد).

6. عدم شمول نیازهای غیرشخصی:
   تخلیه جهت واگذاری ملک برای امور عام‌المنفعه یا اشخاص ثالث نیاز شخصی محسوب نمی‌شود.

7. حق طرح دعوا توسط منتقل‌الیه (خریدار ملک):
   طبق نظریه مشورتی شماره ۱۸۱۴/۹۷/۷ مورخ ۱۳۹۷/۰۶/۱۲ اداره حقوقی قوه قضائیه:

   منتقل‌الیه قائم‌مقام مالک قبلی محسوب می‌شود و اختیار طرح دعوای تخلیه به لحاظ نیاز شخصی را دارد.

8. ضمانت اجرای عدم اشتغال پس از تخلیه:
   طبق ماده ۱۶ قانون سال ۵۶، اگر موجر ظرف یک سال از تخلیه ملک به شغل اعلام‌شده اشتغال نیابد،
   مستأجر می‌تواند مبلغی معادل یک سال اجاره‌بها یا اجرت‌المثل ملک را از او مطالبه نماید،
   اما حق بازگشت به ملک ندارد.

9. اعتبار امر مختومه:
   اگر دعوای تخلیه قبلاً به همین علت رد یا حکم صادر شده باشد، طرح مجدد آن ممکن نیست،
   مگر اینکه در وضعیت شخصی موجر تغییر مؤثر (مانند بیکار شدن جدید) حاصل شده باشد.

---

📊 جدول تحلیلی اجزای دعوا

---

🧮 جمع‌بندی تحلیلی