دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک

🧭 مقدمه

دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی انتقال» در زمرۀ دعاوی پرکاربرد املاک است و یکی از مصادیق تعهد به انجام عمل (ایفای تعهد) محسوب می‌شود.
هدف از این دعوا واداشتن مالک رسمی ملک (فروشنده) به انتقال رسمی آن در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار است.

بنابر ماده ۴۶ قانون ثبت، کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول که سابقه ثبتی دارند باید به صورت رسمی صورت گیرد و در غیر این صورت، دادگاه‌ها تنها فردی را مالک رسمی می‌دانند که ملک به نام او در دفتر املاک اداره ثبت ثبت شده باشد.

در عمل، بیشتر معاملات املاک با «قولنامه» یا «مبایعه‌نامۀ عادی» انجام می‌شود و فروشندگان در مرحله حضور در دفترخانه از انتقال رسمی استنکاف می‌کنند که مبنای طرح این دعوا است.

---

⚙️ ارکان دعوا

1. احراز رابطه قراردادی یا تعهد انتقال
   – مبتنی بر عقودی چون بیع، صلح، هبه یا معاوضه.
   – با ارائه مبایعه‌نامه، قولنامه یا سایر اسناد معتبر.

2. مالکیت رسمی خوانده بر ملک
   – با استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک مشخص می‌شود.

3. استنکاف یا امتناع فروشنده از انتقال رسمی ملک
   – در مهلت مقرر قراردادی یا عرفی.

4. اخذ پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی
   – در دعاوی مربوط به آپارتمان‌های پیش‌فروش، این دو باید قبل از طرح دعوا یا توأمان مطالبه شوند.

5. انقضای مهلت انجام تعهد
   – در صورت عدم تعیین مدت، انجام تعهد فوری تلقی می‌شود.

6. بازداشت نبودن ملک
   – با استعلام از اداره ثبت احراز می‌گردد.

7. در رهن نبودن ملک یا انتقال با حفظ حقوق مرتهن
   – در صورت رهن بودن، انتقال با حفظ حقوق بانک (مرتهن) امکان‌پذیر است.

---

💼 ماهیت و مبنای دعوا

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در واقع اجرای تعهد قراردادی فروشنده است که در قالب مواد ۲۱۹ تا ۲۳۰ و ماده ۲۳۷ قانون مدنی تبیین شده است.
به عبارت دیگر خریدار می‌خواهد تعهد فروشنده به انتقال رسمی را در قالب حکم دادگاه به مرحله اجرا برساند.

---

💰 هزینه دادرسی و مرجع صالح

---

🚫 ملک فاقد سابقه ثبتی

در صورت عدم وجود سابقه ثبتی، دعوا سالبه به انتفاء موضوع است و با قرار عدم استماع مواجه می‌شود، زیرا تنظیم سند رسمی برای ملک بدون پلاک ثبتی ممکن نیست.

---

🔁 معاملات زنجیره‌ای (ایادی متعدد)

---

🏦 در رهن یا بازداشت بودن ملک

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در شرایط مختلف وضع متفاوتی دارد:

🔹 حالت اول: ملک در رهن بانک (قبل از فروش به خریدار)

• اگر خریدار با اطلاع از رهن، ملک را خریداری کرده باشد،
  دادگاه با حفظ حقوق مرتهن حکم به انتقال ملک می‌دهد.
• طبق رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ ۳۰/۳/۱۴۰۲، طرف دعوا نبودن بانک مانع رسیدگی نیست.

🔹 حالت دوم: رهن قبل از انتقال و تعهد به فک رهن

• ابتدا باید حکم الزام به فک رهن صادر و اجرا شود، سپس حکم الزام به تنظیم سند رسمی.

🔹 حالت سوم: رهن پس از بیع

• فروشنده پس از فروش، ملک را در رهن بانک قرار داده است ⟶ معامله معارض (ماده ۱۱۷ قانون ثبت).
• دو نظریه:
  1. سند رسمی مؤخر (رهنی) اقوی است (مواد ۲۲، ۴۶ قانون ثبت، ۱۳۰۵ مدنی).
  2. معامله مقدم (بیع عادی) معتبر است (قسمت اخیر ماده ۶۲ قانون احکام دائمی توسعه).
• توصیه: خریدار ابتدا شکایت معامله معارض کیفری طرح کند تا رأی کیفری مبنای ابطال سند رهنی شود.

🔹 حالت چهارم: توقیف ملک پس از فروش

• خریدار باید ابتدا اعتراض ثالث اجرایی یا اعتراض به عملیات اجرایی ثبت مطرح کند و پس از رفع توقیف، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی.

🔹 حالت پنجم: توقیف قبل از فروش

• معامله بی‌اثر است (ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی) و خریدار حقی ندارد.

🔹 حالت ششم: قرار دادن ملک فروش‌رفته به‌عنوان وثیقه در دادسرا

• خریدار باید طبق ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی و با لحاظ ماده ۱۱۱ قانون آیین دادرسی کیفری، اعتراض ثالث اجرایی کند و دادستان را نیز طرف دعوا قرار دهد.

🔹 حالت هفتم: وثیقه‌گذاری قبل از بیع

• معامله بعدی (بیع) باطل و بلااثر است. (ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی)

---

🗣️ اثبات قرارداد شفاهی

اگر خریدار اساس رابطه قراردادی را شفاهی بداند، باید هم‌زمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته‌ی اثبات وقوع عقد بیع یا صلح یا هبه را نیز مطرح کند تا دادگاه ابتدا رابطه قراردادی را احراز نماید.

---

🏗️ قراردادهای پیش‌فروش ساختمان

• دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در پیش‌فروش وابسته به وجود پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی است.
• در صورت نداشتن این مدارک، خواهان باید سه خواسته توأمان را مطرح کند:
  ۱) الزام به اخذ پایان کار
  ۲) الزام به تنظیم صورت‌مجلس تفکیکی
  ۳) الزام به تنظیم سند رسمی

اگر ملک هنوز تکمیل نشده باشد، باید الزام به ساخت و تکمیل ساختمان نیز خواسته شود.

---

👥 سازنده و مالک در مشارکت در ساخت

اگر سازنده (و نه مالک رسمی) واحدی را پیش‌فروش کرده باشد، خواهان باید:

• هم مالک و هم سازنده را طرف دعوا قرار دهد.
• دادگاه با احراز قرارداد مشارکت، مالک را به انتقال ملک محکوم می‌کند و سازنده را به پرداخت خسارات (وجه التزام، دادرسی و…) محکوم خواهد کرد.

---

⚖️ داوری در قرارداد پیش‌فروش

---

📜 مالکیت در فرایند ثبت ملک

براساس نظریه مشورتی شماره 77/1400/7 مورخ 20/2/1400:
اگر آگهی نوبتی و مهلت اعتراض به ثبت منقضی شده باشد، دادگاه متقاضی ثبت را مالک رسمی می‌داند
و خریدار با سند عادی می‌تواند علیه او دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند.

---

🧾 اجرای حکم الزام به تنظیم سند

• پس از صدور اجرائیه، محکوم‌علیه ۱۰ روز مهلت دارد تا در دفترخانه حاضر شود.
• در صورت امتناع، نماینده دادگاه به‌جای او سند را امضا می‌کند و انتقال انجام می‌شود.
• اگر بخشی از ثمن پرداخت نشده باشد،
  دادگاه حکم به انتقال در قبال پرداخت باقیمانده ثمن صادر می‌کند.

📌 نظریه مشورتی شماره 1871/99/7 مورخ 1/3/1400:
صدور حکم الزام به تنظیم سند منوط به پرداخت مابقی ثمن است ولی نیازی به طرح دعوای متقابل از سوی فروشنده نیست؛
دادگاه انتقال را مشروط به پرداخت مابقی ثمن اعلام می‌کند.

---

🧩 جمع‌بندی